泗阳商业项目定位报告(1).docx

泗阳商业项目定位报告第一章基本数据统计情况一、泗阳城市概况泗阳县地处江苏省北部南濒洪泽湖北连沭阳县西南与泗洪县接壤西北与宿豫区毗邻东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人泗阳属于标准的内陆型县级城市。从城市道路建设看市内道路建设完善分布合理；从交通路线上看泗阳县南濒洪泽湖北枕新长铁路京杭大运河横贯东西325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场连云港港口和白塔埠机场。交通便利多种交通方式相辅相成成为泗阳县招商引资的先决条件。泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标带领泗阳人民开拓创新继往开来努力保持经济的持续快速增长积极采取有效措施一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展为各方企业家来泗投资创造良好的环境。目前泗阳县房地产业快速发展土地供应不断扩大；商品房均为期房销售居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。二、泗阳商业概况（一）商业地产特点泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯往往是体现了实用的特点几乎所有的楼盘都是商住两全1、2层是商铺2层以上都是住宅；楼盘体量相对不大均以小面积商铺为主开间多为3.6至4米进深在8至10米左右在经营管理过程中商品类型相对集中；近几年随着外地开发商进入泗阳市场带来了外地较为流行的建筑风格；（如凤凰苑、泗水古城）同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念所以近期有部分楼盘开始针对城市文化发展做文章开始整合各方面资源推出多功能的商业步行街成为市区商铺发展的一个新特点。（二）商业发展规模市区的商业主要是以小面积商店为主只有几家比较大的商场和超市但其规模并不大营业面积多在1000到2000平米左右购物环境一般商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场销售情况良好。市区商业覆盖率比较高基本上住宅底层都为商铺包括大量私有住房也将一层改建为营业用房大大小小的商店随处可见。经营商品结构如下：商品结构以中低档商品为主有极少量中高档商品。商品种类分布相对集中规划合理。主力业种为服饰、鞋类。规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见少有高档次的消费场所。三、泗阳消费概况2005年全县围绕“六年振兴规划”以“打造新兴纺织木业基地建设生态文化城市”为奋斗目标以工业突破为第一方略以招商引资为第一政绩狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展成为新的经济亮点但是由于苏北城市人们历来的消费习惯楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市但消费环境与苏南地区相比还有一定差距整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。泗阳百姓依然是全县消费的主力而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表但其所占整个社会的消费比例并不是很高。第二章项目区位分析一、区位环境分析江苏省一直致力于加快苏北地区的发展目前苏北地区人均GDP超过1000美元苏北地区城镇居民人均可支配收入也越过1000美元。省级政府对加快苏北振兴总的目标是：全面建设小康社会的既定目标不变时序进度不变质量要求不变实际进程加快。目前泗阳在这种大环境的支持下已进入工业化、城市化、经济国际化加速发展的新阶段。二、项目地块分析本案地处泗阳城市最中心地区位于人民路和迎新路、泗中路之间用地面积23230平方米占地面积11780平方米预计总建筑面积43900平方米其中商业面积40400平方米住宅面积3500平方米。本案周围拥有振兴商贸城、中华广场、碧云商城等多个大型商业项目离在建的凤凰苑、时代超市、骡马街2公里左右距离。区内拥有1路、2路等多条公交线路第三章可类比商业地产项目市场调查分析一、已建项目调查分析碧云商城碧云商城位于本案的人民路对面相对开业时间较早但目前经营情况不好业态也较为混乱一层经营有服装鞋帽等二层有家具、服装等且经营状况不好。此商城比中华广场开业早一年当时位置较好的区域销售价格大约在8000元/平方米左右。中华广场项目名称：江苏金宇置业发展有限公司开发商：江苏玫苑房地产开发有限公司项目地址：人民中路与迎宾路交叉口销售价格：10000元/平方米出头主力户型：挑高5.8米40平方米～90平方米交通情况：销售情况：已全部销售完毕招商情况：目前招商剩余铺位不多项目简介：中华广场为商业和住宅相结合的项目商业集中在一、二层以上为住宅销售及租金的形式为一、二层结合销售或租赁或单一