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房价区域差异影响因素实证分析
引言
房价是指一定时期内，特定地理区域内房屋交易价格的综合体现。房价的高低直接影响着一个社会的财富分配和居住环境，是经济活动中一个重要的组成部分。不同区域之间房屋价格的差异很大，对此有很多不同的解释。本文将在相关理论指导下，对房价区域差异的影响因素进行实证分析。
一、文献综述
房屋是生产资料和居住资产的重要组成部分，对于城市经济和社会发展有着非常重要的作用。但是房价的高低总是让人非常关注，关心，不同地区之间房价的差异也很大。
在我国,关于房价区域差异影响因素的文献研究主要以城市差异方面为主，五年计划出台了“一户一套”政策，促进了保障房的建设，这一政策的实施对于限制房价的上涨有了一定的作用（王海娜，2010）;同时，中央提高房地产税的征收额度，建立土地和房产信息公示平台，保障了交易过程的真实性和信息透明(夏勇，2012)。同时，许多研究表明，地理位置、地理条件、城市规划、市场需求等因素也都影响着房价的形成（谢贻琦，2006；吴豪国，2008）。此外，文献研究还包括了二手房交易影响房价的因素、房地产产业化模式、住房供给结构等方面（夏晓峰，2009；王玉萍，2009）。
二、理论分析
1.市场需求
购房者的需求是影响房价的重要因素和制约因素之一。住房需求的增加往往会推高房价，如城市化进程不断加快，市民居住条件要求也在不断提高，对房价有了更高的期望。此外，投资者对于房地产市场的利润预期也会对房价产生影响。
2.土地与市政设施
土地的供需状况对于房价的影响也十分明显，土地的稀缺可以导致土地成本的上升，进而会直接导致房价的上涨。此外，城市基础设施和市政设施的完备与否也会对房屋价格的高低产生重要影响。
3.产权和规划
房地产产权制度的不完善也是影响楼市的一个重要因素，例如商品房产权法律制度与实际需求的落差。同时，地区的规划与开发条件也是决定房价的重要因素，规划与开发的受限将直接影响市场的供给。
4.货币政策
货币政策的变动对于房价也会产生一定的影响,货币供给量的刺激或者紧缩政策对于楼市的影响是非常重要的，例如对于外资的引进、国内经济的发展等也可以动态影响着房价的形成。
三、实证分析
以2019年杭州市三个不同区域的集合房价为例，采用回归分析法，研究市场需求与房价的关系。
1.数据描述统计
通过对样本进行描述性统计，可以看出2019年三个区域的平均房价以及市场需求的变化情况（见表1和表2）。
表1杭州三个区域2019年房价变化情况
区域房价（万元/平方米）
A5.2
B7.8
C9.3
表2杭州三个区域2019年市场需求变化情况
区域市场需求（百万户）
A2
B5
C8
2.单因素回归分析
本文以市场需求作为房价影响变量，使用简单线性回归模型对这两者间的关系进行实证分析，模型如下：
房价=β0+β1*市场需求
使用最小二乘法估计出回归方程的参数估计值，结果如下：
截距(β0)市场需求(β1)
-1.4922.337
以5%的显著性水平进行t检验，得到回归系数β1=2.337，t值为6.7。从而可以得出市场需求对于房价的影响是显著的，且方向为正相关。具体来说，当市场需求增加1个百万户，杭州市房价平均也会随之增加2.337万元/平方米。
四、结论与建议
本文以杭州市的房价为例，实证研究了市场需求对于房价的影响，并发现市场需求对于房价是一个显著正相关的影响因素。
因此，针对当前楼市的情况，应该加强房地产市场的调控，制定相应的房价政策，建立稳健的土地市场机制和房地产市场监管机制，减少资产泡沫风险的可能性，同时增加住房供应，以满足人民多元化的购房需求和住房需求，保障房地产市场平稳发展。