珠江临街商铺营销推广执行方案.doc

珠江荣域临街商铺营销执行方案
第一部分项目分析
１、项目概况
2、项目产品定位
第二部分销售策略
1、销售总体策略
2、入市时机和销售前提
３、内部认筹及解筹
４、销售策略
第三部分宣传推广策略
营销目的
推广时间表
阶段推广执行细节
媒体投放
前言

本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目,应有系统的推广思路.如何在竞争激烈、政策千变万化的房地产市场,以最小的资金投入,在最短的时间内，博得最高的投资回报，是本案推广的出发点和最终目的.

因此,在本案的推广中,始终坚持两点：
一、要重视关系营销和客户资源管理,注重进行客户口碑宣传.
二、本案的经济适用房形象促进商铺销售,以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。

第一部分项目分析
1、项目概况
１。1项目位置
本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段，区位属于典型的都市发展改善型居住带,地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段,本案位于郑密路西侧,长江路、嵩山路、航海路环绕。
1。2整个小区建筑面积85000平方米，其中临街商铺近万平米，整个商业街呈“U"字型分布，只有一面临主干道;其它两面则面向内街,商业经营价值相对不高，这将直接影响这部分铺面的销售价格。
地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域,虽有一两个定位较高的项目，但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式;同时项目的商业面积又大大高于社区生活服务配套的需求，这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化,即使能消化,由于社区服务型经营体的低租金，也会便项目的价值大大降低。
为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价,我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下,采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结合的运作模式，它不仅可以实现商铺的有效消化,更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益,即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造，即想办法前期引进租金承受力强的业种进驻,如：中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等，这样不仅能带动整个项目商业价值含量的提升,还利于以点带面加快其它部分的销售，而把两条内干道的铺位完全作为社区服务型商业拆分出售即可．

1。３项目基本经济技术指标
楼号类别面积位置1号楼单层街铺1180．３２㎡留园北路2号楼单层街铺1２59.２㎡留园北路单层内铺1４3。２㎡小区道路13号楼单层街铺９９0.28㎡张魏寨路14号楼单层街铺５98.5２㎡张魏寨路1５号楼双层街铺2388。3㎡郑密路双层内铺141。62㎡小区道路16号楼双层街铺2022.54㎡郑密路双层内铺1０8.68㎡小区道路

面积总计：8832．66㎡
结合项目推广需要,结合项目情况,对外宣传为:一万平米建筑面积
1.4项目SＷＯＴ分析:
优势:
正在不断加速发展与成型的郑密路生活板块，带来了大量的潜在商业服务需求，这为商铺的消费提供了市场可能。
项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足，尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使地段中高档商铺显得更为稀有。
规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间
劣势:
地段商业价值不直接被潜在消费者认可,(由此造成的低价认识,或消费不认可，是我们首先要面对的)
郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成的区域对比消费,是我们接下来要解决的）
地段商业消费绝对人流量不太,区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体
项目周边市政配套仍不完善,(这将对本案周边商业氛围的形成与认可,造成一定困难)
项目本身物业型态的价值均好性较差，(这可能会影响项目整体的消化速度)
机会：
区位整体商业认可度及商铺消化率较高,（因此客源不应是最大问题)
区位同类型商铺虽多,但真正具备竞争力的较少，(这就是为什么在区域存在，高价的正被抢购,而大量的低价铺位却无人问津的原因之一)
区位商铺营销手法较落后,(大量潜在的需求还远未挖掘出）。
威胁:
区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内,（因此本区域商业消化存量的项目释放能力,将是我们营销成败的关键之一）
本区域内现实大量现铺的供应,(将是我们项目期房销售的另一大威胁点)

2、项目产品定位
2。1项目定位
根据市场现状和项目的自身特点,建议项目定位为:
产品定位：珠江荣域－-—西南郑密路高尚居住板块都市休闲生活商业街
消费定位：周边居民日常消费休闲娱乐街区
市场定位：2007年郑州西南街铺投资源泉
3。2客户分析
本项目面对投资客户主要为：
客户分析主要特征消费心理信息渠道原居民多无固定工作,经济收入很大一部分依靠自有住房的出租；大部分没有受过高等教育;有初步的投资意识;对价