上海杨浦旧仓库改造项目定位分析.ppt

杨树浦路仓库改造定位分析区域规划杨树浦路项目周边市场杨树浦路项目价格分析杨树浦路仓库建筑改造条件杨树浦路仓库功能改造方向研判主题研究思路北外滩文化北外滩的发展方向北外滩行业发展契机总结“the15th北外滩”
——中华精粹文化创意坊
（暂拟案名）

“北外滩”点明了项目的区位，表现项目未来发展的巨大上升空间，提升项目的期望价值；
“the15th”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。中华精粹文化创意坊的内涵James
Englishman怀旧唐装“the15th北外滩”
——中华精粹文化创意坊PERSPECTIVE3D古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器
唐装旗袍针织刺绣
中国酒类、茶叶茶具
新概念餐饮、酒吧、茶坊
中国传统理疗养生馆、瑜珈馆
原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪
中国民族舞培训学校等规划组合建议新概念餐饮：普罗旺斯的树、俏江南、鲜墙房传菜酒家等国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、
瓷器玉器等3~6层：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆等休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。展示\培训\休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、
模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。业态：甜品作坊、面包屋等办公空间：品牌经销（代理）公司、原创设计工作室、文化演艺经纪公司等办公空间室外围合空间（7号）本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布如下：
商业——1号楼6871㎡+2号楼5243㎡+4、5号楼（38㎡+31㎡）=12183㎡
办公——6号楼3305㎡+3号楼416㎡=3721㎡
公共空间——7号楼308㎡
项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。书屋书吧提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目2~3年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。创意类目标商户每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业
或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者策源的招商手法ESPRIT秋冬时装发布会巡演
活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）活动日期：06年5月20日，
活动亮点：珠宝品牌周大福在[骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。
活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。活动名称：“留旧·创新城市对话”——社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK
活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）活动日期：2004年7月11日
活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼
活动影响：上海实业发展股份有限公司主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海”命名者、《新地产》上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。
活动日期：2005年11月
活动亮点：领略创意巨大魅力
活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动收购成本财务测算办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%,商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%左右；
这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下：
通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下：谨慎预期下财务测算主要结论