遵义罗庄项目投标方案-合富辉煌.ppt

遵义罗庄项目投标方案序论项目整体结构开发商目标与困惑我们对需要解决问题的理解和主要内容第一部分：总论项目属性界定项目位于老城区向新城区发展的城市区域节点，起到承上启下的作用；项目开发区域较为成熟。项目经济技术指标——开发因子不确定项目地块位于城市中心区域，基础配套设施齐备地块周边建筑陈旧，无强势自然资源景观，区域形象较为一般。项目属性界定项目属性界定总体规划是自北向南成不规则带状发展，成五片区发展，市区总人口60万中心区受山体地形限制，成南北两向发展，汇川区未来规划为新的区域中心规划建设昆明路，将打通城市中心辐射通路，港澳商圈面临新的城市化核聚效应房地产市场近两年投资稳步发展，04年峰值后，市场总体态势供需两旺；06、07楼市价格上扬。产品多以多层项目为主，户型以三居室为主，户型偏大；周边县市客群占有比重较大，投资类用户较多土地资源稀缺，多层、高层住宅为主，客群档次较为广泛，未来重心为旧城改造独特人文资源和水资源，聚集了大多数中高端客户，未来的高档社区受周边工业区影响，环境较差，购买者多以职工福利房和安居房为主，整体档次较低，未来发展空间有限项目属性界定遵义地产市场主流开发模式——通过控制成本实现低价销售，忽视项目品牌形象的真正塑造主流开发模式的效应即使本项目在激烈的市场环境中实现销售，也会因未能成功建立品牌并形成期望中的市场影响力，而最终湮没于众多小品牌开发商的洪流之中构思新思路——通过对遵义市项目的案例研究，寻找本项目开发思路的启示爵仕蓝岛—优质产品、实景展示、相对低价入市三大策略利于把握显性客户，挖掘隐性客户该案例借鉴点：盛邦帝标——通过后天的产品策动和营销的引导，可以弥补先天自然资源的不足案例借鉴点本案开发模式如何超越本地市场？市场机会分析市场机会分析及项目突破模式的佐证市场机会分析——从商圈入手，验证本项目差异化开发模式初步构思的市场可行性北京华联项目属性界定项目整体发展战略战略模式选择以产品为基础、营销为依托，带动品牌发展，实现品牌延续整体发展战略分项描述（一）整体市场的领导者——通过住宅加商业的精心打造，实现项目形象与价格的双突破，以期成为引领区域市场的典范之作；

整体市场的补缺者——创造以商业定位带动市场，利用昆明路规划建设契机，成为城市肌理的传承者和新生活的缔造者。

产品是品牌生命力的源泉，通过产品塑造品牌，通过产品延续品牌；

营销是为品牌倾注生命力的载体，通过全方位营销策略的介入打造并延续品牌认知度；

随着品牌影响力的实现与扩大，其必将凝聚成一股动力，带动项目后期开发，进一步拓宽客户层面、提升价格、促进销售；

通过项目品牌带动公司品牌，利用公司品牌促进项目品牌。项目属性界定优势（Strength）机会分析－存在巨大的产品创新空间；存在巨大高性价比市场空白点威胁分析－来自汇川开发区，独特人文资源和水资源，吸引中高端职业者；以及未来新近高端物业的竞争；SWOT分析关键词客户定位——显性客户是本项目的核心客户，隐性客户是本项目的重要客户接受物业总价在30万左右的目标客群细化定位一般概念的大盘销售策略，通常是在初期首先锁定核心区域客户
我们的核心区域是遵义市内，显然不能满足我们的项目形象定位，更不能满足我们对销售速度的要求
跨位就是打破传统思维模式，打破传统营销手法，提高本案的抗风险能力项目档次确定考虑因素物业档次定位－住宅：总价控制型电梯花园洋房商业：资源控制型人文创意地产项目形象定位思路——通过拔高立意提升项目形象，树立项目品牌，迎合市场的文化趋向形象定位形象表达-广告风格形象表达-广告风格形象表达-广告风格价格定位——住宅定价体系价格定位——市场比较法确定项目目前销售的大体价格价格预测－－预计本案待到正式推广其整体均价将接近3050元/平米价格验证第二部分商业第二部分商业篇城市商圈形成规律——百货专业市场社区商业遵义商业市场总体格局——由一个中心商圈、两个配套商圈构成核心商圈（丁字口商圈）——以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象档次较差港澳商圈——主要为专业市场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级广珠商圈——处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成SWOT分析市场及SWOT分析启示——本案商业的市场机会点：通过市场先动优势，吸引未来新兴区域入住人群；通过项目特色化打造，实现自身商圈升级换代。第二部分商业篇本项目主要辐射人口——项目周边及北部新区城市地位分析——项目位于老城区向新城区发展的延伸地带，北临汇川区，南临老城区，处于重要的城市节点城市功能定位——“区域型商业区”对城市功能定位的诠释项目业态定位的市场思路区域型商业的主要业态种类——专业市场、百货类、超市类、餐饮类、休闲业态、娱乐业态。项目业态定位的市场思路业态选择——排除与本项目不兼容的业态业态选择——百货业态百货业态选择结