楼盘商业营销方案分析样本.doc

龙湖佳苑商业部分营销方案

目录

市场分析4
宏观经济分析4
商业发展概况7
竞争对手概况10
商业计划提议13
市场定位14
业态定位14
目标用户定位16
价格定位17
营销策略21
营销指导思想21
商业部分命名23
概念定位24
媒体策略27
阶段性推广策略28
结语35
附件36
项目LOGO37
VI应用41
海报设计方案42

龙湖佳苑商业部分营销方案
市场分析
1.1宏观经济概况
某市是一座因油而生、因油而兴石油化工工业城市，石化工业是某市城市经济命脉和产业支柱，决定着这座城市兴旺和发展。
现在，某市已经成为中国西部关键石油化工基地。某市石化企业炼油厂是某省原油年加工能力最大炼油厂，含有年600万吨原油一次性加工能力，600万吨配套能力。某市石化企业乙烯厂是迄今为止中国西部最大乙烯化工产品生产厂，年生产乙烯各类产品24万吨。另外，区内为石化主业服务配套产业还有电力生产供给、石化工程建设、设备安装维修、工艺设计、机械制造、民用建筑、生产生活供水及交通运输、房地产、印刷、卫生保健、金融保险、公共服务等行业。
，某市全区实现工业总产值106.56亿元，其中石化工业总产值97.21亿元，占全区工业总产值91.2%。
全区完成中国生产总值24.01亿元，其中第一产业增加值600万元，占中国生产总值0.25%；第二产值增加值21.84亿元，占中国生产总值90.96；第三产业完成增加值2.11亿元，占全区中国生产总值8.79%。
第一、二、三产业占中国生产总值比重

，全区人均中国生产总值突破4万元，完成社会固定资产投资5.39亿元，完成社会消费品零售总额2.63亿元，实现地方财政收入1.42亿元。
某市关键经济指标
项目单位数值中国生产总值亿元24.01第一产业万元600第二产业亿元21.84第三产业亿元2.11工业总产值亿元106.56石化工业总产值亿元97.21总人口人63950户籍人口人49261流感人口人14689人均中国生产总值万元4社会消费品零售总额亿元2.63存款余额亿元26.79地方财政收入亿元1.42从以上某市宏观经济产业组成能够看出，第二产业十分发达，但第三产业所占中国生产总值极低（8.79%），远远落后于其它经济发达城市，和通常性二级城市也有很大差距。第三产业是衡量当地商业发展程度基础指标，所以从宏观经济层面分析，某市商业市场发展缓慢且十分落后。
1.2商业市场发展概况
1、商业形态关键以沿街店为主，缺乏综合百货店
某市商业市场相对集中，关键集中在以大庆路为中心区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几乎全部商业形态。但受商业发展环境影响，商业关键以沿街店为主，缺乏综合百货店。
这种市场现实状况在短期内将无法改观，即使伴随大庆西路北侧万和商住楼底商营业，第一家综合百货店将所以诞生，但从其1410平米/层，商业总建筑面积4200平米规模而言，其影响力仍然相对有限，不会从根本上改变某市服装、娱乐类消费关键依靠周围城市（关键是奎屯）现实状况。
2、商业发展落后，无法满足当地市场需求
某市居民收入高，含有很强消费能力，但受当地商业发展落后影响，根本无法满足当地市场需求。依据我们对某市关键市场了解，当地销售商品关键以日用百货为主，含有选择性、目标性和休闲性消费特征商品十分有限。
如品牌衣饰、家用电器、家俱、建材等关键商品均需依靠周围城市，这种严重依靠周围城市商业现实状况和消费模式，严重影响了某市商业市场发展，并制约了商业市场规模和销售。即使受城市化进程和1000吨炼油、120吨乙烯工程上马利好刺激，商业发展必将迎来快速发展局面，但受商业基数过小、宏观经济对商业刺激滞后效应影响，估计未来几年商业消费规模不会出现大幅增加，这种利好表现将在左右逐步显现并深入强化。
3、商业需求趋于饱和，市场过剩已成肯定
某市最近两年商业销售面积在1.2—1.5万平米/年。伴随商业开发规模不停扩大，商业在销售价格上涨同时销售难度深入加大。按某市7万人口计算，繁荣和相对繁荣区域可容纳商业面积在7万平米左右（按1平米/人最大保有量计算），而某市现有商业规模已经靠近这个数值，所以商业消费趋于饱和，市场可挖掘潜力十分有限。
按某市每十二个月2.6亿社会消费品零售总额计算，按300——400元/平米/月商铺最低营业额（低于该营业额，商户经营趋于微利，商户将不在经营或维持经营，商铺租金大副回落，出现空置现象）计算，某市商业繁荣和相对繁荣区域可容纳54167——72222平米商铺（不含通常区域商铺），从这个数值而言，某市商业供给已经达成供需平衡，新供给将造成市场过剩。
某市商业过剩前兆已经显现，受投资滞后于经营影响，即使购置商铺投资户仍然信心十足，商铺售价也继续上扬，但商业经营户营业额和利润下降却也成为不争事实，部分商户开始转租商