有关产品企划方案样本.doc

产

品

篇

壹、产品立地条件分析
一、项目位置
本案在静安区境内北部偏东位置，具体四至为：基地西面东安公寓；；东为20米宽西康路；和南京路相连，北侧为40米宽昌平路，是该区域关键商业街。正德地块呈不规则扇形。和昌平路隔街相望是已建成现在还未入住静安鼎鑫佳园，西康路另一侧分别是早期商住物业华通大厦和已开始施工建设商住楼东海园二期。

二、区域商业、生活机能情况
基地周围生活设施比较完善，有较多便利店和超市，比如联华、可、快客等便利店星罗棋布，为在当地域居住住户提供了一个良好购物环境。基地正对面有中国银行储蓄网点，区域周围道路上有各式小吃饮食店、金鱼岛鱼翅馆、上海石库门等中型酒店应该说，此区域内生活便利设施全部较为完善。

三、区域交通情况
项目周围公共交通优势尤为突出，就周围500米范围内就设有十几条公交线路，如136、206、24、148等，分别通往全市其它区域。但周围道路情况不容乐观，围绕项目周围多条道路均只有20米左右宽度，在上下班高峰期，人流、自行车等极易引发道路堵塞。
而除了完善地面交通网络外，现代化地下交通也将成为以后业主出行关键依靠。距离地铁二号线静安寺站和石门一路站约1.5—2公里。
距离基地500米西侧常德路上计划M7线昌平路站，将于建成通车，为小区业主出行更是提供了有力保障。

四、区域医疗、教育情况
而就医疗保健方面，静安中心医院、儿童医院、地段医院等医疗保障体系让小区居民拥有良好就医环境。
就教育学校方面，紧邻项目标有东安公寓内大松幼稚园，其它中、小学校虽有一定距离，但设施还是较为齐全。

五、区域休闲娱乐情况
基地周围文化设施也较为完善，静安科技馆、静安区工人俱乐部等，全部为该地域增添了不少文化、休闲设施。而另外距离不远处“静安体育馆”和“静安体育中心”全部为居民提供了一个休闲运动良好场所。

贰、项目SWOT分析

S优势点分析：
所属区域，历史人文底蕴悠久，是经典中心城区出行路况良好，动线清楚、流畅为以后私车业主外出打下了最关键基石。含有现代化交通网络支持，为项目以后业主出行提供了良好交通条件。M7线通车后将是交通条件如虎添翼。区域内大型住宅小区陆续建成入住，为区域营造了成熟居住气氛。静安寺商圈是上海著名商业总心，为业主休闲购物提供了有力保障。各类教育学校林立，充足保障了了业主儿女就学问题。市红十字会儿童医院、区中心医院、静安区眼病防治中心等众多医疗，保健场所静安科技馆、静安区工人俱乐部、静安体育中心等场所更为当地域增添了不少娱乐、休闲、健身设施。
W劣势点分析：
本案在开发中曾出现8年停滞,土地使用年限随之缩短,将给销售带来较大抗性.单身公寓产品和住宅产品有一定区分，造成客源层较杂,对物业整体形象略有影响.栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大。本案高总价定位会筛掉众多区域内购房者，使客源层面相对狭窄。本案位置邻近道路是该区域内较为繁忙交通干道，估量以后随之产生噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响。

O机会点分析：
世博会申办成功，整体提升上海房市稳定发展，楼市前景看好。静安区域房市全部正式处于上升期，供求关系维持较为平衡。静安区大规模旧区改造，大量拆迁户持币待购。项目南面“体育中心计划”增加了产品附加值，成为项目未来去化极其关键卖点之一。
T威胁点分析：
静安区近期推案量加大，且总体计划品质均高，促进本案竞争压力加大。在新闸路、西康路周围“静安枫景”，这一楼盘会在相当一段时期内将和本案争夺市场份额。周围未拆除棚户建筑无形中将会降低本案周围整体环境。区域内产品类型相同，全部为高品质高总价物业。区域各物业目标市场大致相同区域内单身公寓产品案量过大，竞争压力大。高品质购房者选择有较大不确定性。 全市高级次物业全部是项目标竞争对手。

叁、项目产品定位提议
本案地理位置在上海属于顶尖地段，不过快要6容积率，和1万多平方米占地面积，决定了本案在小区景观方面极难有大手笔，宜走精品景观路线。
本案平均土地成本，对本项目标成本影响极大，也意味着目标用户肯定是高收入精英一族。
本案能够作成全装修产品推出，一来提升产品品质，二来能够可和周围产品形成显著区隔。拥有在竞争中脱颖而出“实力”。将产品塑造成为具品质、品味和投资价值静安新小区。

一、房型面积定位标准
一房方便、舒适
小户型全装修套房是针对现在市场上越来越多SOHO一族和外企白领人士单身居住需要而设计。从现在市场对这类小面积低总价装修套房供需情况来看，虽前期存在着显著需大于求情况，一批全装修公寓出现，引发了市场上轰动抢购效应，销售几近一空。但伴随近期推案不停增多，市场以足见趋于理性，良好产品计划优异营销手段才是致胜关键。从其客层来看，即可居住，又可作为投资一房，客