上海中远两湾城案例分析总结.doc

上海中远两湾城
“中远两湾城”堪称上海旧城改造的传神之作，昔日的“危棚简屋集中区”已经成为上海苏州河沿线的景观住宅，共160万平方米的总体规模，构建了上海的城市天际线，甚至扭转了上海人根深蒂固的地域观念。

地理位置：中山北路1878号（光新路口）
投资开发：远置业集团有限公司
景观规划：泛亚易道（EDAW）
建筑类型：高层
占地面积：49.5公顷
总建筑面积：160万平方米
容积率：3.3
绿化率：50％
一期27万平方米开盘时间：1999年10月30日
二期：50万平方米开盘时间：2000年10月
三期：34万平方米开盘时间：2003年10月
四期：163520.27平方米开盘时间：2004年8月
规划户数：20000户
一、开发背景
“中远两湾城”以“两湾一宅”为基地，“两湾一宅”是普陀区潘家湾、潭子湾和王家住宅地区的简称，这里是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，亦是一个上海有名的“脏乱差”地区，没人看得上的城市最灰暗的一角。改造此基地不光要动迁274家企业、10.5万余户居民，还需改造生态环境不良的苏州河，彭越浦河和真如港，整个旧区改造面积达49.5公顷，1999年该项目开发之际上海市政府已将这里的改造喻为另一个“淮海战役”，成为上海旧城区改造的一个样板。
二、项目规划设计
1、总体规划
"中远两湾城"占地面积49.5公顷，总建筑面积160万平方米。总体规划上，充分利用地块的自然形态，突破了传统的"兵营式"、"排排坐"的格局，以"大疏大密"的手法，大胆突破"高层禁区"，全区38幢高层建筑以连体大板式、板式、点式和台阶式联体住宅沿苏州河弯道分布，形成了一条优美的亲水曲线，充分发挥了景观资源的优势，组合成6个住宅群体带，北高南低，整个居住区布局新颖别致、疏密相间、气势恢弘、格调高雅，一派现代化居住园区的大家风范。

2、园林景观设计
中远两湾城规划上总体设计南低北高，建筑向苏州河方向层层跌落的空间格局，苏州河沿岸建筑呈放射状布置以增加亲水性。同时，注重环境设计，采用建筑底部架空方法以保持视觉的通透感和连贯性，构成"中远两湾城"独特而又壮观的景观特色：
三大主题绿化空间
1）6万平方米的中央环岛公园
2）1.5万平方米的主题广场
3）2万平方米的江南园林造景

三条绿化带
1）沿苏州河2公里长16米宽长的滨江绿化带
2）800米长24米宽的中潭路林荫大道
3）北部1800米长15米宽的环城绿化隔离带

亲水性四大主题生活区
1）运河城生活区
2）海湾式生活区
3）沿河自然绿地公园小区
4）游艇俱乐部中心

八大室外主题景观区
1）中央环岛公园
2）天然环水
3）都市河浜公园
4）主题河浜走廊
5）绿林公园
6）观浪广场
7）波浪公园
8）世界水都

1.8公里亲水岸线
为充分发掘景观优势，中远两湾城结合政府的整治计划，建造起1.8公里亲水岸线。石板铺成的台阶延伸至水面，每下一级就靠近自然一点。流水、建筑、砖石头步道，形成优雅的完全亲水景观。
3、产品特色
由于中远两湾城分期开发，每期地理位置与产品定位均不同，三年以来该楼盘的价格逐年上升，而且其客户定位也越来越高端，因此房型和面积的因此变化较大。
一期：
位置靠近轻轨，噪音比较大，产品定位比较低，因此房型面积为紧凑型为主，主要面对市区工薪阶层。这些楼宇沿轻轨而建，成为后期建筑的天然屏障。虽然一期位置较差，但由于政府的竭力推荐和内环线大盘的诱惑了以及较为经济的价格，连续成为上海的销售冠军。

二期：
随着一期产品在市场上的一炮而红，二期“城市绿洲”和“发现未来”，侧面依苏州河而居，产品的档次有了较大的提升，面积普遍增大，弧形景观阳台的设计被普遍采用。
发现未来
城市绿洲

三期：
沿苏州河两侧分别为缤纷时代和晶彩视界两个组团。随着小户型产品的市场热销，中远两湾城在三期缤纷时代中增加了小户型产品，用控制总价的方式，吸引了大批投资客和都市白领。
三期缤纷时代
三期晶彩视界

三期晶彩视界在能看得到苏州河景观的地段继续推出大户型景观房，迅速提升了小区的整体定位，尤其是正对中央活水公园的帝景座，均价13000元/平方米，使本案一跃成为市区大型中高档住宅区的代表。

但由于小区整体容积率高，基本上为板式高层，因此房型分割受到很大的限制，通风与朝向都存在一定的缺陷。
四期：
璀璨天成”的四期楼盘共有11栋楼，全是高层住宅建筑（高20-34层），坐落在社区东北端。其中二栋居北，三栋居中，六栋居南面向苏州河。

主要户型
一户室：

两房：

三房：

三、营销特色
1、运用政府号召力，建立样板楼