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某某单位核实整体资产价值资产评估项目●评估技术说明—房屋类

(三)房屋建筑物评估说明

1、评估范围
此次评估范围为“某某工厂”全部建筑物类资产。共申报房屋建筑物18项，合计建筑面积为5757.8平方米。依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下：
房屋建筑物18项：账面原值2106155.00元，账面净值398471.85元。

2、资产概况
(1)基本情况
“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤300米，南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学校。申报评估的18项房屋建（构）筑物位于马武汉市兴达新型墙体材料厂厂区内，主要是宿舍、办公楼、及生活服务用房，房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构、砖木结构。
“某某工厂”房屋建筑物类资产特点如下：
=1\*GB3①“某某工厂”大部分房屋物建筑物在上世纪五、六十年代建成投入使用，房屋建筑物使用年限长，维护成本高；
=2\*GB3②“某某工厂”主要房屋建筑物为砖木结构，对建筑材料和施工工艺要求不高，建筑工程造价相对较低。
(2)主要建（构）筑物概况
=1\*GB3①新办公楼
新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1747.9㎡，建筑类别为四类。
基础工程：砖带形基础。
主体工程：1砖承重墙，圈梁、构造柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊。
门窗：镶板带亮单扇木门，无纱钢窗。
楼地面：地面素土夯实，C15混凝土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层。
屋面工程：预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，架设隔热板，有组织排水。
装饰工程：外墙水泥砂浆面层，内墙刷大白灰；一楼152×152缸砖，二、三层楼地面楼152×152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。
=2\*GB3②卫生所
卫生所为砖木结构，单层，建筑面积212㎡，平均山墙高4.2米，建筑类别为四类。
基础工程：自然地基，砖带形基础。
主体工程：1砖承重墙。
门窗：单扇木镶板门，无纱木格栅窗。
地面：地面素土夯实，碎石垫层，混凝土抹平压光；
屋面工程：杉木檩条，顺水条、挂瓦条，油毡上挂红机瓦，无组织排水
装饰工程：外墙清水砖墙，约1米高水泥砂浆外墙裙，30高水泥砂浆勒脚；内墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152×152缸砖；杉木条下混合砂浆吊顶面层；室外0.5米宽散水，明沟排水。

3、评估依据
(1)国有资产管理局国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见（试行）》；
(2)“某某工厂”申报的房屋建筑物类资产清查评估明细表；
(3)“某某工厂”提供的房屋产权证明；
(4)《全国统一建筑工程基础定额湖北省估价表》（2003）；
(5)《湖北省建筑安装工程费用定额》；
(6)建设部《房屋完损等级评定标准》；
(7))湖北省、武汉市建设项目应收取各种规费标准的文件；
(8)中国人民银行金融机构贷款基准利率表（2006年6月29日开始执行）；(12)《建筑工程预算估价实用手册》（中国建材工业出版社98年8月）；
(13)《资产评估常用数据与参数手册》（第四版）；
(14)武汉市房屋重置价格标准；
(15)评估人员现场勘察记录工作底稿。

4、评估过程
对“某某工厂”房屋类资产评估过程，大致分为以下几个阶段：
首先，是收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据“马鞍山北光”提供的资产评估申报表和财务报表，收集企业有关建筑物、构筑物有关资料和产权证明。
其次，是实地勘察阶段，根据申报的清查评估明细表进行现场实物勘察。对每一评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建（构）筑物配套设施、用途、外型、结构型式、层次、高度、建筑用材、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，并走访了有关房屋建筑物、构筑物的管理维护人员及使用人员。
再次，是评估作价阶段。对各项房屋建筑物和构筑物，根据武汉市现行建安工程定额及取费标准、武汉市房屋建设前期费用标准和国家有关部门公布的基本建设贷款利息率等依据，分别计算出各项建筑物、构筑物的重置全价，乘以依据各项建筑物成新状况和使用年限计算的成新率，最终得到以2006年12月31日为基准日的评估结果。

5、评估方法
根据本次评估目的及假设采用重置成本法评估。
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重置全价×成新率
评估人员以典型建（构）筑物为例，求取该建（构）筑物的重置单价；其他结构形式及做法相类似的房屋建筑物类资产根据典型建（