房地产估价经典案例与分析真题2008年.doc

房地产估价案例与分析真题2008年
一、问答题1、某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。2、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?3、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价。2．以商业用途土地价格为基础估价。请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题的备选答案中只有一个最符合题意)1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三～六层。1、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一～六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。A．11.43B．11.77C．22.86D．23.532、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。A．若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B．若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D．若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用3、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。A．房屋所有权注销登记B．房屋所有权初始登记C．房屋所有权变更登记D．房屋所有权转移登记4、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。5、如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是()。A．该宗商业房地产的收益年限为28年B．该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C．该宗商业房地产的收益年限为38年D．该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响6、若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为()万元。A．6625B．7333C．7571D．88337、下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D．项目改建在技术上应首先考虑解