养老日本案例ppt课件.ppt

养老地产日本案例考察
总结报告

养老地产创新研发课题小组

2010年12月24考察项目6SunCity8SunCity——横滨太阳城项目背景：
SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。
土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。
现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。项目规模
占地面积：84350㎡

建筑面积：56012㎡

总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）
自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。

户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡
介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡
公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡
介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡

公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity——横滨太阳城SunCity——横滨太阳城SunCity——横滨太阳城产品设计——服务功能产品设计——无障碍设计SunCity——横滨太阳城SunCity——银座太阳城项目背景：
SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。
由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。SunCity——银座太阳城SunCity——银座太阳城SunCity——银座太阳城SunCity——银座太阳城SunCity——银座太阳城SunCity——银座太阳城SunCity27公司背景
日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。
除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。

开发项目
日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。日医学馆——墨田日医学馆——墨田营收方式
一次性入住金+月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。

收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。

介护费额外收取:墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。

其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。产品设计——室内设计日医学馆——墨田日医学馆——北浦和日医学馆——北浦和日医学馆——北浦和日医学馆——北浦和日医学馆——北浦和北浦和项目定位成因
类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。
北浦和位于东京郊区，土地费用较低。
北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。

项目要点
小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。
在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。
日医学馆预计项目回收期约为20年。日医学馆运营要点日医学馆对养老地产的理解日医学馆对中国的拓展意向日医学馆
启示

适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向。
日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢（日医学馆2010年养老地产运营利润为3%）和投资回收期长（平均投资回收周期为20年）。
高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素
项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈
养老地产经营需要设立营销部门对应市场。44SECOMSECOM——成城SECOM——成城SECOM——成城SECOM——成城SECOM——成城SECOM——成城SECOM——成城SECOM——成城SECOM——世田谷下马SECOM——世田谷下马SECOM——世田谷下马SECOM——世田谷下马58ORIX——千叶ORIX——千叶ORIX——千叶ORIX——千叶产品设计
考虑入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顾，因此户型以单人间为主。
车位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。
双餐厅设计，自理老人和介护老人区分用餐。
餐椅高度不一，适合不同身理特征的老人。
公共空间采用中央空调，室内采用分体式空调。
顶楼设计有遛狗区。居室内设计ORIX——千叶ORIX——千叶67横滨藤尺项目横滨藤尺项目横滨藤尺项目71大和房屋研究所大和房屋研究所大和房屋研究所对养老地产的理解
日本从1970年进入老龄化社会，最初的养老地产以政府为主导。2000年政府推行介护保险法，才开始吸引企业进入。
日本介护保险分为五个等级，根据老人身体评定后，用于支付90%的介护服务费用。介护保险的来源主要为市级政府通过税收、财政拨款来获得。介护费用