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房地产行业负债经营中存在的问题及对策研究——以W集团为例
摘要：房地产行业是支撑中国经济的重要产业之一，但是负债经营在其中存在着很大的问题。本文以W集团为例，从其负债经营的原因、问题和对策三个方面展开研究，以期为房地产行业的负债经营提供一定的参考意义。结论是，应该在引进风险资本、优化资产负债结构、加强信息披露和监管等方面加强对房地产行业的监管。
关键词：房地产行业、负债经营、风险资本、资产负债结构、信息披露、监管
1.绪论
随着经济全球化的发展，房地产行业成为了世界各国的重要产业之一，它贡献了不少的GDP，但是其中存在着很大的问题，比如热点城市的房价虚高、开发商拖欠农民工工资、房地产公司存在财务风险（高管被抓、资金链断裂等）等问题。而其中最为严重的问题之一是负债经营。负债经营是指企业在经营中长期内使用大量的借款资金作为经营资金并使其成为企业的长期负债。房地产行业因为其流动性的特点，有时很难避免发生负债经营现象，而且负债经营对企业发展和经营安全碍事重大，加强对房地产行业的负债经营管理非常必要。
本文以W集团为例，分析房地产行业负债经营的原因、问题以及应对措施等方面，以期为房地产行业提供一定的参考意义，从而对该行业的稳定健康发展起到一定的促进作用。
2.W集团负债经营的原因
W集团作为中国大型房地产企业，在发展过程中也难免会出现负债经营的情况，具体的原因如下：
2.1资金周转短缺
W集团在建设项目时需要投入大量资金，而这些资金往往来自于银行贷款。如果银行贷款的利率高，企业在资金周转上就会变得困难，从而出现负债经营的情况。
2.2高企业税负
由于房地产行业的特殊性，W集团需要面对很高的土地以及房产税，这些税收成为W集团还贷的一部分，因此对负债经营造成了一定的阻碍。
2.3受国家政策影响
房地产行业是一个非常特殊的行业，随着国家政策的变化，经营环境和市场形势会发生很大的变化，红利期会出现一些稳中有降、降地价、将库存逐渐消化等限制盈利的政策，这些政策的实施会造成企业的收入大幅下降，公司筹备周转资金更加困难，从而也会触发负债经营现象。
3.W集团负债经营的问题
负债经营虽然是企业发展的一种策略，但是负债过高并不利于企业的后期发展，而且大幅上涨的成本和债务压力会威胁企业的生存。W集团作为一家大型房地产企业，其负债经营也存在很多问题，具体如下：
3.1大量借款，债务规模过大
W集团在快速扩张时为了筹建成本不得不大量借款，从而造成了公司债务规模不断扩大。而企业过度依赖借款资金会导致银行信贷进一步收紧，这将直接影响企业的现金流和资金流动。
3.2资产难以转化
W集团为了更好地拓展市场，投资到大量资产上。当市场不好时，资产无法兑现也会造成债务上升，从而触发负债经营现象。
3.3资产质量下降
房地产行业的阳光保价导致企业虚高房价，拖累了购房者的进住积极性。当市场下降时，W集团的资产质量也随之下降，这会直接影响企业的运营。
4.W集团应对负债经营的对策
负债经营是很多企业在快速发展过程中会出现的状况，但是负债经营过度也极易出现遭受危机的窘境，W集团要想有效应对负债经营问题，可以以下几个方面入手：
4.1引进风险资本
W集团在经营发展过程中应该引入更多的私募股权投资，这种类型的风险投资协议一般都减少负债的同时带来了股权和股息收益，能够解决公司资金周转问题，缓解负债经营的压力。
4.2优化资产负债结构
W集团可以通过优化资产负债结构，采取短债长用、稳健融资等方式，把企业的债务压力和风险降到最低限度，有效避免负债经营现象。
4.3加强信息披露和监管
区别于其他行业，房地产行业是一个被国家重点管理的行业，因此加强对房地产行业的监管和信息披露也是解决负债经营问题的重要措施之一。政府应该加大监管力度，引导企业合理开展业务，提高企业自我监管能力。
4.4预测政策变化并做好应对
房地产市场的波动性比其他市场更强，因此W集团需要预测国家政策变化，或者结合诸如研究宏观经济、房地产市场的状况等宏观环境因素，从而在债务管理和资产管理上进行合理分配，避免负债经营。
5.结论
本文结合W集团，以房地产行业负债经营为研究对象，从负债经营的原因、问题以及对策等方面展开了分析和研究。负债经营问题严重影响了房地产企业的运营和市场发展，因此采取合适的对策应对负债经营问题非常必要。除了企业内部的治理，政府也应加大对房地产行业的监管和政策引导，深入推进房地产市场的规范化和健康发展，保障民生，促进经济社会的繁荣稳定。