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商业银行个人住房按揭贷款风险防范研究的中期报告
一、研究背景
房地产行业是中国经济的重要组成部分，在中国的经济发展中起着极其重要的支撑作用。在中国经济转型的进程中，房地产行业也经历了许多变化。目前，随着国家政策的调控和市场竞争的加剧，房地产市场的风险也逐渐加大，特别是个人住房按揭贷款风险在某些地区和市场呈现出明显的上升趋势。
商业银行个人住房按揭贷款作为一种重要的风险资产，具有较高的风险和复杂性。因此，如何有效监控和防范个人住房按揭贷款风险，已成为商业银行风险管理的关键问题。本文就商业银行个人住房按揭贷款风险防范的研究进行探讨。
二、个人住房按揭贷款的概念及特征
个人住房按揭贷款是商业银行向购房人提供的一种贷款方式，即购房人以购买的住房作为抵押品，向银行贷款。按揭贷款的特点是长期性、大额性、周期性和复杂性。由于购房人通常需要借助按揭贷款来实现加入房地产市场的目标，因此，按揭贷款对购房人来说也是一种重要的债务负担。
个人住房按揭贷款的存在，使得购房人可以在到手资金不足的情况下，即可拥有一套符合自身需求的住房。但对商业银行，这是一项具有很高风险的业务，因为贷出的资金不但要承担买房人的信用风险，还要承担抵押物的价格风险、流动性风险、利率风险等。
三、个人住房按揭贷款风险因素的分析
1、购买力变化的影响
随着经济增长放缓、房价高位稳定、购买力下降等因素的影响，个人住房按揭贷款风险逐步增加。在房价高位稳定时购买一套房子通常需要购买力的大幅度提升，这将使得按揭贷款的数量和贷款人的负担逐渐加重。
2、利率风险的变化
个人住房按揭贷款通常具有利率浮动条件，这就使得利率波动成为了个人住房按揭贷款的关键风险之一。当利率上升时，买房人的月还款额会随之上升，从而加重了负担，增加了贷款违约的概率。
3、房价下跌风险
房价下跌不仅会影响按揭房贷贷款人的购房决策，还会影响他们偿还借款的能力。由于货币价值的不断稀释，购房人往往面临着贬值的风险。如果房价下跌，他们将不得不面临房价区间的压力和房款违约的风险。
4、市场风险
住房市场上的变化可能会对个人住房按揭贷款造成巨大影响。当房价上涨时，购房人的可支配收入或者可贷款的数量也随之增加，这可能会引起个人住房按揭贷款的供需变化。另一方面，当房价下跌时，买房人可能会降低他们的理财需求，这可能会导致个人住房按揭贷款的贷款希望相应减少。
五、风险防范措施
1、合理定价
为减少风险，银行应充分考虑房价变化、市场需求等因素，合理制定贷款利率和额度，以保证个人住房按揭贷款不会超出贷款人的还款能力和房屋价值。
2、审慎贷款
银行必须审慎处理个人住房按揭贷款申请，进行借贷风险评估，严格查核贷款人的信用记录，并根据相关法规限制贷款规模，减少贷款违约的风险。
3、建立贷后管理机制
对个人住房按揭贷款进行贷后管理，使用周期性本息还款方式，并严格监测贷款人的贷款利率、还款额度及还款记录等相关数据，定期检查房屋抵押情况，并及时处理贷款风险。
4、合理风险传导
在风险因素逐渐发展的过程中，银行可以通过利率和抵押等方式来传递风险，并及时调整风险防控措施，避免个人住房按揭贷款风险的累积。
结论
个人住房按揭贷款业务作为商业银行风险资产之一，具有比较大的风险和复杂性。从本质上讲，防范单个银行的个人住房按揭贷款风险是银行风险管理的核心。银行需要根据贷款人的还款能力和房屋抵押情况等因素，适当调整贷款规模和贷款利率，并加强贷后管理，合理传递贷款风险，以最大程度减少风险的发生。