“三权分置”制度背景下农地经营权流转与抵押的合约选择研究的中期报告.docx

“三权分置”制度背景下农地经营权流转与抵押的合约选择研究的中期报告
“三权分置”制度背景下农地经营权流转与抵押的合约选择研究的中期报告
随着城市化进程的加速，农村土地闲置、荒废和流转难等问题日益突出。为解决土地流转问题，2014年开始，中国政府推出了“三权分置”改革试点，即将土地的权属、承包权和经营权分离，彻底改变传统农村土地经营模式。
本文旨在探讨“三权分置”制度背景下，农地经营权流转与抵押的合约选择问题，以期为实际生产和经济活动提供参考。
一、制度背景
“三权分置”制度是指将土地的所有权、经营权和承包权分离开来，所有权依然属于国家和集体，而承包权和经营权授予承包农户，并通过市场手段，实现农地流转的制度安排。这个制度改变了传统模式，能够避免土地流转阻塞、物权发生纠纷等问题，为农民创造了新的致富机会和增收门路。
2019年，全国“三权分置”试点总面积已达1.7亿多亩，三权分置率超过50%的试点县区达到半数以上。
二、经营权流转合约选择
三权分置下，土地经营权流转的主体消除了协议转承买方向农村土地管理部门尽责的压力，交换物的真实性得到加强，因此，目前大多数地区已经建立了较为完善的农地流转市场，而其核心规则是市场化交易方式，重视土地经营权有价、流通、保护和市场规范等原则。
1.流转方式的选择
根据农地资源的特点和经营主体，可分为公开招标、拍卖和协议转让三类方式。公开招标适用于土地优势明显、对方不熟悉或数量较大的农地流转，其优点在于让所有人都有机会争取土地，最大程度地体现了市场公平性和竞争性；而拍卖适用于有固定出让标的的土地市场，卖方会按一定程序设定价格，而买方则出价进行竞拍，价格最高的方能获得流转权。拍卖方式强调流转规模、效率和灵活性，比较适合有固定需求的农地流转；协议转让方式适用于地面不明确、土地规模较小或双方有信任、合作基础的农地流转，这种方式更便捷、简便、灵活。
2.协议转让合同选择
协议转让合同是农地流转具备法律效力的关键环节，其质量好坏直接决定了农地经营权流转效果。因此，合同的设计需要密切关注经营权和流转的规范性、合法性、安全性和公正性等方面问题。
农地流转合约在具体设计上，应包括以下重要内容：
(1)转让标的：约定转让的土地详尽信息、数量、质量、产权所有、承包情况等；
(2)转让原因和期限：陈述土地流转的原因、转让方愿意转让、转让期限等相关内容；
(3)转让价格和支付方式：对转让价格要求详细说明，包括转让价格的计算公式、支付方式、时间、比例等；
(4)转让条件和权利：对转让条件、重要义务和权利，包括流转范围、用途、权属和权利等做出详细要求；
(5)合约违约和责任分担：约束双方履行义务的关键内容，约定各种违约责任和赔偿机制，以及争议解决方式；
(6)合同签订方和签订时间等。
三、经营权抵押合同选择
1.与房产抵押合同的异同
由于农地基础设施落后、产权历史复杂和流通通道不畅等因素，使得农地抵押贷款难度大，不过随着全国范围推行的三权分置制度，农户将获得农地经营权，其被银行认可、用作贷款的难度将会降低。
与房产抵押相比，农地抵押存在三大差异：
首先，房产是有形资产，易于度量，不易消失或毁坏；而农地是根据其面积和所属国有或集体的产权标识来测定价值的一种无形资产，其价值难以度量，比较不稳定。
其次，房屋和不动产的担保价值有着显著的差别。在房屋抵押下，担保物的特点是经济活动可以在上面继续展开，因此，其担保价值主要在于其市场价值和使用价值；而农地的抵押担保价值更多的是按照农业价值来测定。
最后，房屋抵押担保与土地祖业有着天壤之别。房屋有着产权流转良好的历史，房屋拥有权一般更明确清晰，而土地祖业具有较长的历史背景，其权利关系复杂，很难说清楚所有人类的权利问题。
2.抵押合约的设计
在抵押合同的设计中，应该明确农户进行抵押的土地、地理位置、面积、权属证明、土地使用权到期等信息；对农户抵押行为进行风险评估，制定适当的抵押金额和抵押期限；约定担保的方式、责任规定、合同违约和违约责任、合同解除和争议解决等内容。
四、总结
随着“三权分置”试点的陆续推广，农村土地流转领域正在逐步形成公开、规范、有序的市场环境。因此，在农地经营权流转和抵押方面，需通过合适的合约选择，来保障土地流转双方权益，同时降低信贷风险。