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中国房地产投资信托基金REITs的发展探析
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场逐渐成为我国国民经济的重要组成部分，但是传统的房地产投资方式存在着诸多问题，如资金较为困难，投资门槛较高等，因此，为了更好地推动房地产市场的发展，引导资金更合理地配置，中国房地产投资信托基金REITs应运而生。
一、REITs的概述
房地产投资信托基金REITs是指一种将多个房地产投资者的资金集中起来，统一投资于高品质、低风险房地产项目的基金，这些房地产项目包括商业、工业、住宅等不同类型的物业。REITs的产生能够为投资者提供更加便捷的投资方式，并且减少了投资者的风险，同时促进了房地产行业的发展。
REITs主要包括房地产投资信托（REIT）、房地产资产支持证券（MBS）和房地产合作社等，它们均为集合信托，并通过资本市场地方式向公众募集资金，发行证券进行投资。
二、REITs的发展历程和现状
REITs的产生起源于美国，20世纪50年代初，美国法律规定，将现金收入的90%投资于房地产的投资信托公司，将免除所得税负担，这一政策被视为REITs的开端。1971年，美国联邦政府法定REITs身份，并于1993年推出了抵免公司所得税的REITs的税收优惠政策。
2005年，日本成为第二个引入REITs的国家，由于日本国内的不动产价格长期处于下降状态，在日本，REITs成为了一个代表性的资产配置工具，主要通过不动产的持续性现金流收入为投资人提供稳定的收益。
在我国，REITs起步较晚，2011年12月，中国证监会正式颁布的《关于规范证券投资基金发行和销售有关工作的通知（证监发〔2011〕28号）》规定允许开发实地（目前已更名为雅生活）启动REITs业务试点项目，到2015年，美国富达公司发布了2015年中国REIT行业报告，预计REITs市场在未来几年内将保持快速增长，而到2020年，我国REITs产业规模将达到1000亿。
截至目前，我国REITs市场发展仍处于试点阶段，共有5家企业获得REITs开放试点机会。但是，随着我国经济的快速发展，REITs市场一定会逐步完善并逐渐取得更加显著的进展。
三、REITs的特点
REITs市场具有一系列的突出特点，既与传统的实物房地产市场不同，也与其他资本市场的特点不同。
1.投资门槛较低
传统实物房地产市场存在着巨大的资金门槛，例如，投资一个大型商业物业至少需要数千万元的资金，很多小型、中型投资者很难实现，而REITs市场则通过拥有多个投资者的资金，实现了投资门槛的降低，更多的投资者可以通过低门槛的投资方式进入市场。
2.具有长期稳定的收益
REITs主要以物业租金作为收益来源，租金回报周期长、运行稳定，因此REITs具有长期稳定的收益特点，且缺乏短期底部风险。
3.收益相对较高
REITs市场投资物业的租金回报率要高于银行存款和其他固定收益证券投资，因此REITs具有相对较高的收益特点。
4.具有风险管理措施
REITs市场通过投资多个物业项目，分散物业、地域、行业等多方位风险，降低了单一物业、地域等风险，对于投资者具有相对较好的风险管理措施。
4.具有税收优惠政策
REITs具有一些税收优惠政策，例如美国优势税收认证公司、亚洲国家的免税证券公司等，在我国，尽管REITs市场还未完全开放，政策支持也仍然不够充分，但是在相应的政策支持下，REITs市场未来的发展前景依然较为广阔。
四、面临的困境
截至目前，我国REITs市场还处于试点阶段，发展进程相对缓慢，面临着一系列的困境。
1.资产管理规模较小
目前REITs市场还处于试点阶段，整个市场资产管理规模相对较小，难以对市场产生一定的影响力。
2.投资者态度谨慎
尽管REITs市场具备相对较大的升值、固定和流动性优势，但是新型的金融产品，市场上依然存在潜在的投资风险，因此，不同层次的投资人对REITs市场持有不同的态度和看法，对市场进行研究和理解，需要时间的积累。
3.缺乏政策支持
REITs市场发展需要政策的支持和鼓励，目前我国REITs市场尚不能充分发挥其优势，主要是因为政策的支持不够，这也限制了市场的发展。
五、未来展望
随着我国经济的快速发展和社会进步，REITs市场将在未来获得更好的发展机遇。
一方面，REITs市场将利用市场优势，并结合当地政策制定未来发展策略，从而扩大市场规模和提高市场影响力。另一方面，随着我国资本市场的日益成熟，金融产品的多元化程度会越来越高，REITs这种优势型的金融产品，必将逐渐受到更多投资者的青睐，这将为REITs市场带来更加广阔的市场前景。
总之，REITs市场，是一个具备良好市场前景和发展潜力的领域，虽然面临着一些困难和挑战，但是作为一种新型的房地产投资模式，它将为我国房地产市场的发展，提供更加合理和便捷的方式