某广场项目可行性报告.docx

金辉广场项目可行性报告

一、项目的基本情况
（一）项目概况
金辉广场居住区由东方置业发展无量公司组织开发。某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业无量公司已着手进行。自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。
金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。
（二）可行性研讨的主要技术经济目标
本项目研讨主要技术经济参数：
总建筑面积：399260㎡
其中：住宅面积：351476㎡
公建面积：47784㎡
总投资：126108万元（不含贷款利息）
自有资金投入：25222万元
经分析研讨，本项目主要经济目标为：
多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925元/㎡
税后利润：14747万元
全部投资净现值：1430万元自有资金净现值：3172万元
全部投资内部收益率：10.86%自有资金内部收益率：17.05%
总投资利润率：25.1%自有资金投资利润率：58.5%
二、项目投资环境与市场研讨（略）
三、项目开发条件及技术设计方案的分析
（一）项目现状概括
1、自然条件
规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。全部用地未发生旱季积水景象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏天主导风向为东南风、东风及南风，平均绝对湿度83%，为多雨潮湿区。
2、地物情况
规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市全体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。
占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市全体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计当中，经过有关各方的协商以后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。
本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。
（二）项目发展条件
1、优势分析
（1）区位优势。
本规划区位于该市东南部，符合该市全体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已构成具有必然规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的无机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生彼此促进，共同发展的关系。
（2）自然条件优势。
本规划区内原有较好的果园现以被平整，四周仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于建筑良好优美的滨河居住环境。
2、劣势及对策分析
（1）变电站和高压线
已建成的220KVA变电站对本规划区的环境和景观构成必然影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观构成较大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站四周设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。
（2）铁路。
规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带和沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的乐音干扰减低到最低限制。
（三）地块征用情况
因金辉广场建设用地需求，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地345.066亩、河滩地151.2亩。在该征地红线范围的496.266亩地之内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179