物流地产模式探讨课件.pptx

会计学目录物流地产运营模式
地产商作主导,开发后租赁给物流商并代其管理。
房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。
目前这种模式以普洛斯、AMB为代表,其经营模式是:在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。物流商自有地产,自己经营管理
物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。
目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管理成本的提高。地产、物流商直接合作经营
物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。
优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。由第三方牵头,联系物流商和地产商
通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。
优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。国外主要物流地产运营模式
以普洛斯、AMB为代表，指的是由物流地产商先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后转交一个资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。
物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。以客户为中心，为客户提供多层次服务，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施；通过物流地产商提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。国内主要物流地产运营模式
政府主导的经济开发区模式
以政府为主导的经济开发区模式是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。
该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划意识形态，将物流园区的开发作为政府支持物流业发展的形象工程，决策带有很强的盲目性和政绩色彩。二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，不讲实际，不问市场，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所建设的物流园区大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。直接导致建设好的物流园区入驻企业数量少、企业经营规模不大、空置率高等后果。主体企业引导开发物流园区模式
从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化、规模化经营物流企业进驻园区发展，也要求大型、具有区域辐射能力和在所依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施、建设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策、园区的物流运作基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。物流地产商概况

有海外工业房地产或者工业