重庆东和湾项目市场定位报告(1).doc

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重庆东和湾项目市场定位报告

前言

房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。

《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾项目定位报告

东和湾项目定位考虑的因素

项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。
项目所在地的消费者心理和特征
当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。
项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。
开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

东和湾项目定位背景分析
对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。
重庆房地产发展状况
重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。
重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方米，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方米，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

住宅消费主体和二手房市场进一步发展。
重庆房地产住宅消费主体97.6%为个人。另外重庆主城区二手房成交面积和金额较2001年同期均出现了大幅度增长，2002年1-5月份，二手房市场成交71.81万平方米，交易金额达5.9亿元，同比增长30.6%和19.9%。这从侧面反映出重庆房地产的良性发展态势。
[附]
重庆市2002年上半年房地产开发投资完成情况
1-6月同比增长（%）比重（%）投资额住宅49.70亿30.260.5办公楼3.24亿-4.03.9其它14.98亿36.8017.4土地土地购置量160.07平米6.7开发土地量95.05平米19.2
重庆市2002年1-6月商品住宅开发销售情况
1-6月同比增长（%）比重（%）住宅施工（M2）2194.3841.469.6新开工面积（M2）612.4624.377.0住宅竣工面积（M2）162.7922.678.9住宅销售面积（M2）189.7828.985.9住宅空置面积（M2）189.284.141.2住宅销售金额（M2）21.7221.068.5销售价格（元/M2）1144-6.1近期重庆房地产市场景气指数（搜房网）
重庆五月房产综合指数：497点；重庆五月住宅指数：300点。
重庆六月房产综合指数：496点；重庆六月住宅指数：298点。
重庆七月房产综合指数：496点；重庆七月住宅指数：297点。
重庆八月房产综合指数：496点；重庆八月住宅指数：298点。
渝中区及房地产消费特征

重庆市主城区十二组团的总体规划中，渝中组团规划定位如下：东起朝天门，西至鹅岭、佛图关一带的半岛地区，规划建成区域面积约12平方米，人口近60万，是全市的政治、金融、商贸中心和水陆客运交通枢纽。
作为重庆“母城”的渝中半岛，在“城市空心论”和环保绿化概念等因素影响下，随着重庆城市化扩张和城市规划引导，商业功能日益突出，居住功能相对淡化，住宅土地供应也将越来越少，特别是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能，但是都市的霓虹以及中心商业区的繁华便捷仍然令市民难以割舍，“永远的渝中”仍然散发着“永远的魅力”。

渝中区与其他主城区房地产消费相比，具有明显的“包容性”特征：虽然消费者群体一部分来自本区域，有一定程度的地域识别征。但是渝中区是各