斌鑫-世纪城项目市场报告（金丰易居）.doc

目录

斌鑫·世纪城项目简介…………………………………02
重庆房地产市场简介……………………………………05
九龙坡房地产市场简介…………………………………10
项目区域现状及发展趋势………………………………13
对项目三方面定位解读…………………………………17
总结………………………………………………………32

斌鑫·世纪城项目简介

斌鑫·世纪城
"斌鑫·世纪城"位于杨家坪商业步行街中央龙头位置，西临梅堡绿色生态休闲园，南接长江路步行街，东连旱桥路步行街，北接兴胜路城市环道。项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住为一体的现代化一流的大型购物中心。其中已入驻主力百货店新世纪百货、家乐福超市、目前正积极打造各色品牌精品专场店、连锁店、中西餐厅、高档酒吧、美食街、休闲文化城、商务会所等。
杨家坪是九龙坡区和大渡口区两个区的商业中心，在重庆市总体规划中，被认定为大（大渡口区）、石（石桥铺）、杨（杨家坪）"中心圈"。而斌鑫·世纪城项目位于重庆市重要副中心杨家坪步行商业区核心范围（原新华四村地块），其项目占据着杨家坪商圈龙头位置，商业部分的运营是杨家坪商圈的商业结构调整，是整个杨家坪商业步行街区的重要组成。
"斌鑫·世纪城"由一栋36F的高层及两栋30F高级公寓组成。整个项目的裙楼部分为大型购物中心，从地下三层至地上五层，共计八层，由大型主力中心店（新世纪百货瑞成商都）、超级市场（家乐福超市）和商业街组成。"斌鑫·世纪城"的商务写字楼高36F、外立面出跳，色彩明快简约，是杨家坪标志性建筑物。

项目SWOT分析

Strength优势分析Weakness劣势分析S1:项目位于杨家坪商圈的中心，交通极为便利，其周边及自身的生活配套极为完善。
S2：依托杨家坪商圈快速发展的趋势，其升值潜力巨大。生活居家及投资前景广阔。
S3：自身强大的商业体系作为支撑，不但对外区域形成强有力的辐射并能满足自身的生活需要，有力的提升了自身的品质感及知名度。W1:由于本项目处于商圈中心绝佳地段，在某种程度上增加了自身的构造成，本项目本身高昂的成本构成了其较高的销售价格，降低了自身竞争的优势。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1:杨家坪的商业地产高速发展以及杨家坪轴心地位的确立。
O2:杨家坪无高档型的写字楼以及酒店式公寓，其空白地带将会是本项目适时进入的机会点T1:周边涌现出大量的中，高档次楼盘会对本项目产生一定的影响。价格战的劣势将进一步体现
T2：区域同类产品供应量较大，市场竞争激烈。同质化现象较为严重。
T3：大量的商业体量是否能迅速的被市场所胃纳？
T4：政策的不确定性？
点评：九龙坡区常驻人口近90万，其中非农业人口49.15万,位居全市第二位。九龙坡区中心杨家坪地区人口29.5万人，拥有庞大的消费基础，这为商业集团入驻斌鑫.世纪城提供了必要的条件。
而2003年、2004年GDP位于全市第一的九龙坡区无疑潜在更大的消费群体。由于该区域的商业辐射不仅局限在九龙坡本地区域，还有石桥铺、李家沱、大渡口等周边区域。其强大的辐射能力以及轻轨的运行和区域交通的改善，为杨家坪商业步行街带来了巨大的人流、物流。这一切都为本项目的成功销售做好了铺垫，若市场定位准确以及合理的销售价格。本项目一定会获得市场的认可以及良好的业绩。

重庆房地产市场简介

在重庆经历了2004年的大跃进之后，随着新政的明朗化和中央政府对房地产市场强硬宏观控制下，在2005年3月开始，重庆整体市场出现了明显的反映。从目前来看，从3月开始，主城区均价开始松动，到6月为止下跌96元/平方米，均价达到3351元/平方米。相对2004年的楼市全线飘红而言，此次下跌是重庆楼市进入新一轮市场调整的征兆。此次七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》其主要的方向是对需求市场的结构调整，从5月及6月的楼市成交表现看出，此次新政发布后，大量的投资和投机型客户被挤出市场，各销售案场都同时表现出真正的自住型客户成为购房的主体。
2005年6月，新政策开始实施，投资、投机行为被挤出市场，自住型购房者成为楼市中的主角，功能设计齐全的住宅成为市场中最易去化的产品。受新政影响，楼市供应减少，价格开始松动，火热的天气与冷清的销售现场形成强烈对比。

/2004年9月~2005年6月主城各区均价走势表（单位：元/平方米）

与此同时，重庆市房地产市场住宅新增供应在经过3月到5月间出现较为集中的放量，本月供应相对减少。但整体市场供应已累积到413.9496万平方米，楼市去化却不如人意，真实住房需求尚不能吸纳如此的量体。预计下半年，楼市供应将相应减少。

/2005年上半年重庆主城区新增住宅面积走势（单位：万平方米）

/2005年上半年重庆主城区新增住宅价格走势（单位：元/平方米）