我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析.doc

我国“凶宅＂买卖纠纷法律救济案例分析
摘要：
近年来的房屋交易尤其是二手房交易中，接连发生买受人在不知情的情况下购买了“凶宅”,而后起诉出卖人请求退房或赔偿的纠纷.由于我国尚无规范性文件对此类纠纷加以规范,司法实践中不同法院对涉及隐瞒“凶宅”交易纠纷在适用法律上也不尽相同.如何从法律上界定并解决“凶宅"交易纠纷,有必要对此进行研究。本文首先结合多种观点对凶宅的概念进行了定义,接着总结了四种现有凶宅纠纷司法处理的类型。在此基础上,进一步对凶宅交易就行法理分析,从而得出我国对于凶宅交易的法律救济。

关键词:凶宅交易法律救济案例

目录
TOC\o”1—3"\ｈ\z＼uHYPERLINK＼l"＿Ｔoc38393５９09”我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析ﻩPAGEREF_Ｔoc3８３935909＼h1
HYＰERLＩＮＫ\l”_Toｃ３８39３5９10”一、凶宅的定义ﻩＰＡGＥREＦ＿Toc38３９3５９10＼h２
HYPERLＩＮK\l”＿Ｔoｃ383935911”二、凶宅纠纷处理的类型ﻩPAGＥＲＥF_Toｃ3839３5９11\h2
HYPERLINＫ\ｌ”＿Toc383９359１2"(一）认定购房合同有效，驳回原告起诉。合法有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律保护.而且“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的.因此,“凶宅”在法律上与正常房屋无异． PAGＥREF_Toｃ383９３591２＼ｈ2
ＨＹPＥRLIＮＫ＼l”_Toc38393５９１３”（二)是认定购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定,但“凶宅"是民间习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德,也损害了社会公共利益。所以，依照《合同法》第五十二条第四项规定，合同无效. PAGEREF＿Toｃ３83935913\h3
HYPERLＩNK\l”_Toc38３935９14”(三）类型三：认定购房合同为可撤销合同。此说认为,“凶宅”是一种民间习俗,因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳,是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈,依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。ﻩPＡGEREF_Toc38３９３５914＼h4
HYPEＲLＩNK\l"_Toc３8３9359１5＂（四）类型四:认为购房合同有效,但判决被告承担侵权责任。此说认为,虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实,但房屋的质量符合法定标准，合同的效力不受影响。然而,依据价值规律和人们的现实观念,房屋会因购买者的避讳而贬值，卖房者主观有过错，对购房者构成侵权。ﻩPAGＥRＥF＿Toc3８39３５915＼h４
HYPERＬINK\l”_Toc３8393５9１6＂三、对“凶宅”交易的法理分析ﻩPAGEREF_Toc38３9359１6\h5
HYPERLINＫ\l"_Toc3８39359１7”（一）以民法的善良风俗为中心ﻩPＡGEREF＿Toｃ３83９35９17\ｈ5
HYPERＬＩNK\l”＿Toc38３935918”（二)以民法的诚实信用原则为中心 PAGＥＲEF＿Ｔoc38３９359１8＼h6
HYPERLIＮK\ｌ”_Toc3８３935919”四、我国“凶宅”买卖纠纷法律救济规则 ＰAＧEREF＿Toｃ383935919\h6
HYPERＬINK\ｌ"_Ｔｏc３83935920”（一)合同救济 PAGEREF_Tｏc38３9３59２０\h６
ＨYPERＬＩNＫ＼l”_Toc38393592１”(二)侵权责任法救济ﻩPＡGEＲEＦ_Tｏc383９35９２１\h7

一、凶宅的定义
“凶宅”这一概念，我国的相关法律法规也没有作出明确的规定,社会各界对“凶宅”的定义亦是各异。综合多种观点，在这里笔者认为“凶宅”应是指曾经发生过自杀、他杀等非正常死亡事件的房屋。
这些非正常死亡事件必须是客观存在的,不能是主观想象的。这里的“非正常死亡”包括两类:一类是因自杀、他杀等人为因素导致的非正常死亡；另一类是因非人为因素而导致的非正常死亡,此类非人为因素主要是指因意外车祸、房屋所处地理位置、周围环境特殊某种辐射过多等非人为因素而致全部或大多数家庭成员非正常死亡。曾发生过自杀、他杀等人为因素导致死亡事件的房屋,因此类死亡的恶劣性，会给再居住其中的人带来巨大的心理压力,人们普遍无法接受该种非正常死亡，将其认定为“凶宅”基本无争议。因房屋所处地理位置、周围环境造成