工程施工前期准备.doc

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）土地使用权交易可采用下列方式：1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件(含最低交易价）在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为.2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,由出价最高者获得土地使用权的行为。3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。(二）招标、拍卖委员会的组成与职责1、组成:以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。2、招标委员会主要职责:审定招标最低中标价,审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作,确定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责:审定拍卖最低成交价,审查竞买人资格，指定拍卖主持人又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予的使用土地的专门权利.土地使用权是我国的一项特殊的无形资产。我国《宪法》规定，土地为国家所有，任何单位和个人都无权拥有土地。长期以来，我国国有企业占用使用的土地均未在会计上反映.1988年修订后的《宪法》和《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。随后，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。土地使用权有偿出让是指政府将国家或集体所有的土地,按照指定地块、用途和其他条件,有偿地供土地使用权受让人开发经营,土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金，出让金是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付的价款,使用金是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳的费用。土地使用权转让是指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为，后者应向前者支付转让金。土地使用权成本包括支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股，则以评估的价值为依据。定期向政府交纳的土地使用金于支付时作为当期费用处理,不予资本化。如果土地使用权有期限，则在规定的期限内摊销其成本；如果无期限，可以不摊销。
提问人的追问2010-11-2309：29
能较详细说明从第一步开始具体怎么做的操作流程吗？
回答人的补充2010-11—2309：30
第一步:房地产开发项目土地获取
一．土地获取工作流程
1、确定目标城市
在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特征，制定公司房地产业年度发展计划，确定公司房地产业发展的目标城市。
2、项目获取途径
项目获取主要分为以下两种途径：
①直接购买土地获取项目
通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。通过对当地房地产市场分析和对当地政府部门公布的国有土地使用权出让公告，初步估计出让土地成交价格，结合公司实际情况，确定目标地块。
②通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。
3、确定土地价格及报价策略
在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式：
①公司组织人员现场调研:根据目标城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况,预测目标地块可能成交的最低价格和最高价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略。
②房地产专业公司介入：报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步,报价高低直接影响到本项目最终开发利润。因此在确定报价前可考虑请专业的房地产代理公司介入，对本地块进行详细的现场调研工作，并编写完整的《市场调研报告》.准确的确定本地块可能成交的价格和报价策略。
4、办理相关竞买手续
根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。需准备资料如下：
①保证金以及进帐单（各地可能不一样，杭州标准为100万元）
②身份证明材料主要包括:企业法人营业执照,公司法人营业执照，法人代码证等证件原件，法定代表人身份证（原件）及公章。
③需委托别人代理参与国有土地使用权出让的，需委托书原件何身份证原件。
5、现场竞买
组织人员现场竞买。
6、签订合同
如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。
二．土地取得所需费用
1、保证金
2、国有土地使用权出让费用
3、其它费用（地块调研费用等）

三．土地取得所需资料
1、公司营业执照
2、法定代表身份证明
3、委托书
4、企业公章
第二步：项目公司成立
一．项目公司成立
1、公司成立准备工作。
2、申请主管部门同意进行房地产开发。
3、申请