土地储备运行中的风险及对策-风险对策.doc

书山有路勤为径学海无涯苦作舟。土地储备运行中的风险及对策:风险对策城市土地储备制度是一种创新是城市土地改革的客观要求。首先有利于加强国家对土地供应的调控。使得城市政府完全垄断了土地一级市场土地储备机构而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中直接进行储备或经过开发后进入储备然后按计划从储备机构出租和出让土地。从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制调控新增建设用地的总量和开发成本最终达到适时调控房地产市场的目的。其次有利于提高土地的利用效率缩短房地产开发周期。土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。成立土地储备机构以后收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库在此基础上政府统筹安排用地使土地资源得到有效配置促进城市土地资本化有利于盘活存量、闲置土地。第三有利于进一步规范土地交易市场避免协让出让中的暗箱操作使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右其它两种出让方式所占比例相对较小。土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。第四有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”从目前国有土地交易方式的变化看招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。银行利用实行土地储备的有利契机利用与土地中心的合作关系加强金融产品创新为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务形成新的利润增长点。为了加强对土地这一稀缺资源的控制和利用按照国务院关于“有条件的地方要试行土地收购储备制度”的要求和国土资源部“拟用于商业的土地必须通过拍卖或公开招标的方式出售”的规定全国250多个城市开始陆续推行土地收购储备制度由土地储备中心代表政府对土地实行统一规划、统一储备、统一收购、统一开发、统一供应、严格控制供地总量。目前土地的开发储备资金主要依靠贷款土地储备中心贷款已成为各商业银行房地产金融业务竞争的热点之一。由于土地收购储备是一项全新的制度如何适应土地储备市场需求认真研究并正视土地储备中心贷款过程中的风险积极寻找防范和化解风险的措施各金融机构在防范风险的的前提下积极谨慎地介入寻找到新的效益增长点对金融机构提高竞争能力、扩大市场份额和优化资产质量具有十分重要的意义。土地储备开发过程中的风险1、国家政策的不稳定带来土地储备的政策风险。土地储备机制不完善土地收购储备制度是我国土地使用制度改革的一项创新目前还处于试行阶段政府关于土地储备的政策还有些不稳定省、地、市、县各有一套；理论界也说辞不一这种政策的不稳定、不连贯导致金融机构的信心不足。由于政府缺乏有效的制约机制有的地方层层成立土地储备中心相互压价竞争多渠道收购和对外供应土地使代表政府负责土地收购储备的中心并不能真正垄断土地一级市场。2、缺乏有效的土地使用权证。土地贷款时多以土地使用权作抵押金融机构要求业主必须要提供土地使用权证但在申请土地贷款时土地储备中心往往尚未支付征地款土地使用权也尚未更换户名土地储备中心出让土地的合法性有待研究金融机构较难落实有效的抵押担保措施。3、借款人主体资格问题。土地储备机构贷款的借款主体是土地储备机构多数是政府土地管理部门下设的处室或事业编制单位实际上在行使政府职能。土地储备中心的法人代表往往由政府行政官员兼任储备中心具体操作过程也带有政府的意愿表现出比较浓厚的“官办”色彩。一般情况下土地储备中心成立时间都比较短资本金不到位或不完全到位的现象比较普遍却往往要申请数几十亿元的巨额授信而往往是由政府作担保人就违背了金融机构关于政府机关单位不能成为担保人和贷款主体的要求土地储备中心的贷款借款人主体问题值得商榷。4、土地储备中心对土地出让金没有支配权。土地储备中心目前一般实行财政收支两条口管理对拍卖土地所取得的出让金收入没有支配权存在资金管理上的不一致存在银行贷款第一还款来源没有保障的风险。城市土地收购储备储备资金的运作模式通常是土地储备机构投入大量资金通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后直接或进行前期开发后出让但出让收入必须直接上缴财政专户政府财政审核土地储备机构项目成本报表后核拨相关成本费用这一工作流程需要一个时间段这就形成了借款人土地储备机构对资金投入后取得的资金收入