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宏观调控政策对房地产市场的影响
摘要
近年来，房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。一方面,房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；而另一方面，过高的房价又对需求市场产生了剧烈的反响。本文希望通过回顾中国房地产发展的历程，结合深圳当前房地市场最新概况和分析研究宏观调控政策对房地产市场的影响，以及受政策影响而表现出的特征，
由于房地产经济的复杂性，鉴于作者在房地产行业的综合经验不足，论文中有较多的论述还有疏漏的地方，相信通过在以后的工作中的不断摸索，对房地产经济发展的看法和预测会有进一步的提高。
关键词：房地产经济深圳宏观调控政策市场需求
1.1中国房地产发展的历程
调控与价格发展的阶段性综述
从1998年房改以来到2010年4月,中国的房地产市场随着调控的步伐，以价格变动为衡量标准,可以分为五个阶段：
1。1。11998年到2004年
1998年，中国的房地产市场在吸收了海南的危机和整体经济软着陆之后，以一种全新的姿态开始进行市场化活动。在这一阶段，随着住房制度改革不断深化和居民生活水平的提高，住房成为新的消费热点。再加上政策的不断放宽，地方经济开始活跃，城市化进程开始增速，房地产行业成为经济的支柱产业之一，开始进入平稳快速的发展通道.
1。1.22004年到2007年
2003年，房地产达到快速发展的高峰，随之暴露出房价增长过快，增幅过大以及结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾,房地产成为全社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控,主要以收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。在此之后,中央及地方政府不断跟据市场的发展，实施调控与支持并行的办法。但因为各地需求市场情况不一，调控效果有限，房价依然坚挺。在事后来看，在此其间，房地产的发展并不稳定，从市场需求的角度来看，基本没有体现出市场经济的自我调整性和宏观调控的长效性。
1.1。32007年到2009年
到2007年，中国的房地产在调控中持续增长，达到新一轮的顶峰.但年中开始受美国次贷危机影响,开始出现松动，进而全球性金融危机的爆发,使中国的房地产行业降至最低点。在此其间,政策上开始持鼓励和扶植态度，放宽了信贷和消费的控制。但到2009年，中国提前走出了金融危机的影响，房地产开始出现回升。
1。1。4、2009年到2010年
2009年下半年，中国经济复苏已成定局,中央和地方政府也开始陆续收回对房地产的扶植政策，但房地产价格却展开了新一轮的报复性反弹。
1。1。52010年4月之后
2010年4月份后国家加大对房地产市场宏观调控的力度，出台了“新国十条"对市场产生了明显却短暂冷却效果，5、6月成交量大幅萎缩之后又开始逐步回升，而且价格未见松动.在9月底，房地产市场的第二轮调控全面铺开，力度进一步加大,并对打击投机需求更具针对性。直至2010年底，成交量并未显著下降，房价水平也整体在保持高位.虽然个别城市偏远区域房价有所下浮，中心区域房价特别在一线城市房价依然高企。
2011年1—5月深圳主要宏观经济数据和宏观政策对房地产市场的影响
2011年1—5月份，全市经济继续保持平稳增长,主要经济指标持续向好。主要指标方面，工业生产平稳增长,1-5月份,规模以上工业增加值1883.01亿元,同比增长13.3％.固定资产投资增速明显提高，1-5月份固定资产投资640。20亿元，同比增长14.1%.房地产方面,2011年1—5月份深圳房地产各项指标有较好的表现，1-5月份全市房地产开发投资170。27亿元，同比增加4.2%；商品房施工面2529。33万平方米，同比下降3.2％，其中住宅施工面积1698。02万平方米，同比下降5。3％；商品房竣工面积182.80万平方米，同比增加16。7％，其中住宅竣工面积130。87万平方米,同比增加12.3％；商品房实际销售面积166。83万平方米，同比下降8。1。非房地产开发项目投资469.93亿元，增长18。2%，非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资72。03亿元，增长5.8％。2011年上半年深圳新预售住宅面积为147.3万平方米，销售面积只有140。8万平方米，供应略多于需求，供求大致平衡，供求比为1：0.96，库存量略有增加。
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2011年上半年深圳新房供求比
上述指标说明，2011年1-5月深圳房地产各项指标较好，但在宏观调控下房地产投资持续增长但增速放缓，房地产市场供给增加，且供给量大于实际销售量,供给大于需求，使得近年来供需矛盾尖锐的市场现状有所缓解。2011年上半年新房成交分析
2011年上半年政府虽然没有更严厉的的打压政策出台，但政府对楼市调控没有任何松懈的迹象，要求严格执行去年出台的“国十条”，深圳甚至动用行政手段干预房价——“最高限价".调控效果显现,降价预期大观望气氛浓厚，但市场因存在刚性需求，