个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策.pdf

个人住房抵押贷款风险的分析与

防范对策

一、个人住房抵押贷款风险分析

1、信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信
用风险一般包括以下几种形式：
(1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家
庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下
降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人
住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当
发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放
弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,
从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速
下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收
益，借款人会理性违约。
(3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行
偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款
且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类
型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大
提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还
贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行
为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率
带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找
合适投资渠道的损失。
(4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主
要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购
房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将
套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到
房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

2、抵押风险
(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行
不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住
房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易
费用高，导致银行的抵押物变现困难。
(2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格
人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨
损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期
限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因
其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3、利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出
现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我
国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着
央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外
经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率
下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而
贷款必须在执行期满一年
时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分
的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率
水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率
上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的
获益。

4、流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变
现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原
则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。
从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及
银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防
范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个
人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居
民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，
资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的
问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。

5、管理风险
在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风
险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷
款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占
市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，
尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押
贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快
速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺
乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库
和个人信用评估体系。

6、操作风险
操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由
于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激
励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经
批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷
款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务;二是部分工
作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操
作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

7、国家政策