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别墅项目营销策划报告.ppt

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天劲项目营销策划第五次汇报市场分析政策背景：国八条出台，一时间山雨欲来……国八条对市场的影响3、中端项目受影响最大，高端、低端受影响相对较小。4、投机现象被最大限度抑制，投资行为出现阶段性收缩。5、交易量萎缩和购房人观望是阶段性结果，预计三个月后市场会逐渐恢复活跃状态。国八条及相关政策对本案的影响市场分析中观分析——区域分析中观分析——区域分析中观分析——区域分析市场分析丽嘉花园项目基本资料 ◆占地12.7万平方米 ◆总建筑面积6.4万平方米 ◆容积率为0.4 ◆规划为138栋独栋别墅 ◆主力户型面积约为300平方 米，为地上两层和地下一 层。（地下室不算面积） ◆价格：$60万~$99万配套设施 项目所在区域生活配套完善。 3000平米的独立会所，泳池、餐 厅、超市、咖啡厅……便利享受 别墅住区之配套。目前已建成顺 义国际学校、京西国际学校、瑞 典小学、德威学校、蒙台梭利幼 儿园、伊顿学校、和睦家医院等 涉外教育、医疗机构，以日祥广 场为代表的商业休闲、餐饮配套 为本区域构建着更为纯粹、地道 的国际化生活场所。香江高尔 夫、丽京高尔夫/棒球场、北京乡 村高尔夫、格林马术、天星调良 国际马术俱乐部，集合着区域内 优雅而闲适的国际化生活内容。设计风格 欧洲古典主义的精辟再现，在现 代人群居住的功能考虑上做当代 手法处理，作品气质充分地表现 出高贵的“哥特”建筑精神，却同 时精练地融入现代审美表征。 门头、柱廊、山花等欧式建筑元 素的巧妙运用，质地感强的外墙 砖，腰线、门廊、窗套等细部的 高档石材用料，体现建筑的精致 感和价值感。 窗的“凹陷”设计，使建筑整体在 阳光照射下立体感更加强烈，突 显出更为纯粹的欧洲建筑感受。风景及园林 三条线性排布景观轴通过喷泉， 简洁整齐的灌木和考究的石材铺 砌，营造静谧的、充满贵族气息 的欧式别墅区； 景观轴+景观前院+精致体面的建 筑正立面，营造亲和、开放、精 致的欧洲街区感受。 以铁艺栅栏、石墙、绿色爬藤植 物所构成的社区围墙，结合墙外 密植的高大乔木，保障社区私密 氛围和尊贵品质感。首层设置独立门厅、起居室、家庭室、书房、正餐厅、早餐厅及厨房，前后院含外廊；层高3.3米，无柱结构，大尺度空间，可自行组合家庭功能分区。首层层高达3.3米，餐厅设置在户型中部。首层3.3米，首层空间的奢侈尺度彰显主人的尊贵身份。开发商首创置业实力雄厚，具有多个高档别墅项目的开发经验。市场分析产品解读温榆河独栋缓坡湖双车库皇家园林新古典主义阳光房项目卖点归结市场分析核心卖点提炼之缓坡上的新古典建筑核心卖点提炼之精致的欧式皇家园林核心卖点提炼之无敌湖景核心卖点提炼之新古典建筑核心卖点提炼之阳光空间DIY核心卖点提炼之奢华双车库让买家充分感受别墅一种特有的高贵气质，这种专属的高贵气质在北京的这里是唯一的。市场分析潜在需求分析外籍客户、港澳台客户 港澳台客户或家庭中至少一方为外籍人士者占较大比例 他们对于中央别墅区认同感较强 区域内客户 已在本区域购房，对本区域认同且有足够经济实力的国 内人士 来自机场、望京、东部商圈的客户 周边辐射区域内具有较强经济实力的企业核心人物及高管 具有海外背景 有较强经济实力的国际化人士，如海归派等港澳台客户、外籍客户及已在区域内购房国内人士 具有极强的经济实力，对于中央别墅区的区域认同感强， 绝大多数为二次或多次购买别墅，购买目的：一是自住， 主要为提高居住环境；二是看好区域的发展潜力及项目 品质，进行投资 周边及辐射区域的企业核心人士、海归人士 大多数在周边地区或市内已经置业，认同国际化氛围和 便捷的交通，在郊区多为第一次购买别墅，以提高生活 品质，因工作的关系需要与市区保持较为紧密的联系， 这部分客户购买别墅基本用于自住产品类型： 成熟区域的城市别墅豪宅市场分析推广策略推广思路推广费用推广费用安排由于本项目的重点客群基本为在东部区域工作和生活的商务人士，以及看好市场前景的投资客，针对这些客群的生活方式、兴趣爱好、工作特性等特点采取如下有针对性的推广行为。设立户外广告赠送飞机头等舱旅客礼物举办跨越时空的情景体验之旅举办欧美同学会新年音乐会举办商务人士高峰交流会DM定向直投大众传媒市场分析销售体系——销售计划销售体系——销售价格销售体系——价格体系影响价格分区的主要因素权重园区内影响价格的因素权重影响各组团价格主要因素评分表销售体系——价格体系销售体系——销售策略营销团队——组织架构营销专案团队——组织架构销售团队结构营销团队——人员职责营销团队——人员职责营销团队——人员职责营销团队－人员简历营销团队－人员简历市场分析综合服务优势境外销售优势低密项目综合优势长河玉墅湖光山舍碧海方舟原生墅领秀硅谷水木兰亭非常荣幸参与本项目前期策划的第五次提报， 感谢贵司的信任与支持，并愿与贵司进