廊坊万达广场的项目营销策划方案.doc

廊坊万达广场项目营销策划方案
“万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研讨及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。
通过多次的沟通，本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。
1：区域性商圈深度透析
本项目的商圈分析
——“地利人和，商权无量”
新华路有巨大的区域优势
廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一同，大大减弱了两市的差异。
新华路区的未来则以“五个中心”为核
新华路区的未来“五个中心”商业区中心：金光道，爱民道
配送中心：廊坊金光道南
商务中心：新华路赤地区
科研中心：新华路科技产业园
旅游中心：万亩果园而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。
规划的调整带动房地产的快速发展
随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的加强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐构成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。
2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。因而可知，新华路区在廊坊市房地产市场的份量。
人口急添加
房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧添加。
据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到如今的30。73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的添加，特别是有效消费人品的添加，必然促进商业市场的繁荣。
大量的土地资源储备
新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。
京沪高铁的兴修，将促进商业的发展
京沪高铁将在2010年开通，其便捷的交通，舒适的乘坐环境将越来越被人们认同，从而在必然程度上来打破地域概念，为新城区商业中心的构成提供机遇。
各大商家看中新华路，既带来竞争，又带来机遇
在2001年6月20日举行的“新华路商机交流会”上，有8个大型项目落户新华路，世界零售商业的两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊，其中沃尔玛公司已在去年年底开张。
这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平廊坊，甚至南、番、顺的人流，对区内的商业气氛的构成，旺盛起到带动作用，而只需避开其锋芒，另僻溪径，置信会获益非浅。
再加上新华路茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路，新华路将“地利人多，商机无量”。
2：利用高铁优势的影响
市政府审批同意高铁开通策划方案
2月28日，市政府审批同意了高铁总公司所拟的“关于廊坊高铁开通策划的请示”。据此方案，通车时间较原计划提前半年。
运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好，各项目标稳步增长。1-3月，客流量1620。4万人次，比去年同期添加了1。98%；日均客流量18万人次，比去年同期添加3。1%。
根据国际的经验，在高铁沿线物业中，受益最大的是商用物业，其次是写字楼，最初的才是住宅。由于在这三种物业中，商用物业对人的选择最为广泛，而写字楼住宅则绝对而言较为固定。
高铁要领对商用物业的最大影响，可谓是人流
在廊坊，高铁一号线自1999年6月28日开通，对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。据统计，天河城的最高客流量在64万人次，从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率达到四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物的首选之地。
一号线客流量，日均客流量18万人次。而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通，一、二号线的贯通，将为新华路带来更大的人流量，交替支起到倍增效应。
经营特色
高铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。
沿高铁沿线开发的商用和业可分为三个圈，500米之内为核心商圈，500-1000米的范围内为内环圈，1000米之外为外围圈。而目前在廊坊，受高铁影响主要为核心商圈。
高铁一号线开通二年以来，高铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡”。这与其经营品种少、定位高档不无关系。由此而不能