世联深圳金地天悦湾营销策略总纲销售执行报告.pptx

中国·深圳·观澜

2011豪宅革命元年为卓越而来！时间项目概况目标沟通世联对目标的理解1、整盘销售金额100亿意味着：成为深圳房地产历史上罕有的高速高价。目标解读2︱软指标1、金地品牌全国视野：引领趋势，打造金地华南独创的特色作品系金地岗厦2、地产行业全国视野：成为全国发展商尊崇并效仿的标版3、豪宅客户全国视野：引发全国范围顶级豪宅客户的瞩目世联案例：华润幸福里深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”
典型代表：香蜜湖1号、波托菲诺——“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。”
——“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。”
——“在城市中心，这里配套还行，生活方便。”
——“我选香蜜湖1号主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方便。”
——“香蜜湖1号产品太密了，基本没什么活动空间。”
——“香蜜湖1号周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降
低很多。”
——“波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比
较俗气。”深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”
典型代表：天麓、天涛轩——“东部华侨城对于她们50、60年代的人来说是最好的居所。”
——“住在这想不长寿都很难。”
——“这里的球场还不错，空气真的很好。”
——“深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。”
——“有山有海的资源才更具价值。”
——“这个海景使我想起了西藏的某一个湖，真美。”
——“住进天麓后,感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。豪宅的概念一
定是方便的。”
——“东部的生活配套还是比较欠缺，适合度假，不适合居住。”水榭山——“曦城是纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。”
——“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是
比较有经验。”
——“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱，
真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没
品质。”
——“水榭山户型不好，只有200多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，未来安全问题不知道大不大。”“晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。”——“龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子；非常喜欢园林的浓郁地中海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加拿利海枣，和龙岸的是一样的。”
——“选择龙岸的重要原因在于是一个别墅社区，有湖景、有水库，并且户型设计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看好龙坂片区的发展，3-5年外部配套就会完善，会是以后的金领阶层首选的置业地，有投资价值。”
——“不喜欢龙岸的会所设计，感觉有点土豪，虽然很奢华，但缺少艺术感和品质感，比如水晶吊灯和立柱都缺乏艺术感，落地玻璃的封胶对接比较粗糙。”高端豪宅客户已形成的豪宅价值体系：

“地段+资源+物业类型”竞争市场总览：深圳豪宅之北向轴线未来关内豪宅供给：豪宅高层化趋势明显。
（豪宅片区资源型项目＋城市旧改项目）山景资源豪宅代表项目基本指标：
深南路以南/彩田路以西，金田路以东/福华三路以北
总用地:161900平米
总建面:1071780平米
商业19.4万；住宅23万；办公8万；公寓36.6万
容积率：6.5
预计入市时间：2011年下半年
预计开发周期：5年左右关内豪宅竞争：2012年前众多资源型豪宅以相继推出市场，后续开发阶段将面临城市旧改型豪宅的陆续推出。类型项目指标：
位置：二线拓展区北部地铁四号线红山站附近
占地面积：6.2万平米
建筑面积：24.7万平米
住宅：17.28万平米
商业：7万平米
配套：0.17万平米
容积率：4.6
户型设置：
70-75平米——12％；89平米——40％
127平米——25％；147-160平米——23％
资源：龙华新城核心区城市资源
预计入市时间：2011年2010年关内资源型豪宅的激烈竞争豪宅精装修：更注重产品设计、装修配置的细节整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路；
追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线；
采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区；
路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极；
自建水厂、独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；楼宇层高比现行标准高了15厘米，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高；
国际大师定造交楼标准；
采用预应力结构，厅房无梁无柱；
主人房铺设手织地毯，配智能座厕，豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室；
投资2亿元兴建省一级学校——星河湾·广州番禺执信中(小)学……典型案例：地王公寓（深圳）
建成于1996年的地王大厦公寓迄今已有14年历史，作为罗湖蔡屋围片区的持久的热点楼盘，地王公寓一