商业银行个人住房抵押贷款风险管理.docx

《商业银行经营管理学》学期论文
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个人住房抵押贷款概述
个人住房抵押贷款的定义、品种及意义
个人住房抵押贷款的定义
个人住房抵押贷款是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目的，并以所购置的房地产作为抵押，按购房款的必然比率向金融机构申请借款，承诺在必然期限内按月偿还其所借款项的一种贷款方式。个人住房抵押贷款的开展使得购房者在领取一笔较少的首期付款后，就能购买价值较高的住房，但只需在他还清全部贷款本息后，才能具有住房的完全产权。若借款人不能偿还借款本息，贷款人有权取消住房的抵押赎回权，并对住房进行拍卖，以拍卖所得资金优先抵偿未偿还的贷款本息。
个人住房抵押贷款的品种
个人住房抵押贷款可以按五种方式进行分类：按利率是否变动分类、按还款方式分类、按资金来源的分类、按抵押物不同的分类。
按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可调利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。
按还款方式不同，目前个人住房抵押贷款分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增还款、等额递减还款五种方式。
按照贷款资金来源不同可分为商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。
按照抵押物不同，分为个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。
个人住房抵押贷款的意义
个人住房抵押贷款是金融机构重要的信贷资产之一
个人住房抵押贷款的盈利形体现为：个人住房贷款期限长，通常有较好的利息收入。给银行带来长时间的社会经济效益，带来不变的个人客户群。此外，个人住房抵押贷款具有储蓄的功能，可以起到拉平经济周期波动和支持建筑业的作用。
个人住房抵押贷款解决了借款人购房资金能短缺的困难
居民利用住房抵押贷款可以提前实现住房消费。住房是大多数居民终身最大的消费品，但住房价格绝对居民收来说很高，抵押贷款通过分期付款机制，是居民楼用未来的预期领取购房款，减少了购房的一次性领取额，大大提高了居民的购房能力。
个人住房抵押贷款对房地产业的发展有重要的促进作用
贷款机制在提高居民的购房能力，添加对住房的需求的同时，也扩大了开发企业的市场范围，促进了房地产开发业务的发展。同时，通过抵押贷款机制，购房者将抵押贷款一次性领取给开发企业，开发企业可以在短时间内迅速收回资金，减少财务费用，加快了资金周转，有益于扩大房地产开发业务，推动房地产业务的发展。
我国个人住房抵押贷款的发展
我国个人住房抵押贷款的发展第一阶段
从1979年至1987年，这是我国住房抵押贷款的萌芽发展时期。1979年以后，随着我国经济体制改革的推进，国家住房投资逐渐从财政无偿拨款转为银行贷款，成为有偿有息的信誉资金，逐渐转向信誉化运转轨道。1884年国务院提出，各地各地组建房地产开发公司，并规定由建设银行提供周转资金，1985年建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务，个人住房抵押贷款开始在中国大地上萌芽发展起来。
我国个人住房抵押贷款的发展第二阶段
从1987年至1993年，这是我国个人住房抵押贷款构成的时期。这一阶段的特点是初步确立了个人住房抵押贷款业务经营管理体制，明确了住房制度改革的发展方向和个人住房抵押贷款服务经营方向。根据1988年《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的精神，我国个人住房抵押贷款在业务上实行“三自两单”，自营业务充分发挥金融机构积极性，支持房改和住房建设。
我国个人住房抵押贷款的发展第三阶段
从1994年至1997年，这是我国住房抵押贷款初步发展阶段。这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性个人住房抵押贷款业务向委托性业务转变，商业性个人住房抵押贷款业务开始向普通住房倾斜，个人住房抵押贷款经营管理开始规范，个人住房抵押贷款品种不断添加，个人住房抵押贷款有所启动，个人住房抵押贷款业务竞争围绕着争办政策性个人住房抵押贷款业务展开。
我国个人住房抵押贷款的发展第四阶段
从1998年至今年，这是我国开始对个人住房抵押贷款调整规范阶段。这一阶段的特点是住房制度改革深化，住房分配从住房实物福利分配向货币工资分配转化，个人住房抵押贷款经营机构进一步扩大，政策性个人住房抵押贷款业务和商业个人住房抵押贷款业务结合更加紧密，个人住房抵押贷款业务开始步入高速发展轨道，个人住房抵押贷款竞争由政策性个人住房抵押贷款业务竞争步入全方位的个人住房抵押贷款业务竞争。
个人住房抵押贷款的发展现状
个人住房抵押贷款发展状态分析
我国在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998年以来，随着我国房地产业的迅速发展，个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表2-1中，2004—2009年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79％以上，2005年、