【2022精编】广福花园全程策划报告.docx

目录第一部分“广福花园”产品策划篇项目简介项目所在地地理位置图基地图项目规划简介经济指标特殊限制或事项立地条件分析四至环境描述项目周边商业房及住宅市场现状项目所在地的区域规划SWOT分析目标客源的锁定目标客户群的锁定目标客户群的特征分析产品建议方案一：开发思路及项目定位总体规划建议第一期产品及价格等建议第二期产品及价格等建议第三期产品及价格等建议第四期产品及价格等建议第五期产品及价格等建议方案二：开发思路及项目定位总体规划建议第一期产品及价格等建议第二期产品及价格等建议第三期产品及价格等建议第四期产品及价格等建议第五期产品及价格等建议第二部分“广福花园”营销企划篇广告企划整体形象定位市场主诉求案名建议推广类型及通道系列广告主标设计推广预算营销策划定位策略销售理念及销售计划现场布置人员管理第三部分“广福花园”经济测算篇项目投资估算第一期项目投资估算第二期项目投资估算第三期项目投资估算第四期项目投资估算第五期项目投资估算总投资估算项目收入预测第一期项目收入预测第一期项目收入预测第一期项目收入估算第一期项目收入预测第一期项目收入预测总项目收入预测损益表总收入总成本净收益、投资回报率、年投资回报率现金流量预测每季度现金流入每季度现金流出每季度现金净流量主要经济测算指标及风险评估静态回收期动态回收期项目投资最大值预算净现值内部收益率敏感度分析第一部分“广福花园”产品策划篇第一章项目简介项目所在地1、地理位置图（红线圈围为本项目地块）项目位于包河区常青镇地界处东流路以南、金寨路以东；地块之东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在以南为合肥经济技术开发区；地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱自然景观条件优越。2、基地图地块成不规则的几何形根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域项目规划简介经济指标规划用地性质：第二类建筑用地容积率小于1.2住宅间距系数大于1.23居住小区及相应配套设施：住宅面积净密度小于1.80住宅建筑净密度小于30%建筑密度小于22%公共服务设施（千人指标）大于2800平方米/千人建筑限高小于24米绿地率大于35%人均公共绿地大于1.5平方米/人中心绿地规模大于11000平方米2、特殊限制或事项规划范围：三河路西、东风路南、新仓路东、馆驿路北。净用地面积约：512亩（合341340平方米）功能分区原则：可结合路网合理确定小区组团结构道路结构及绿地系统。划分若干组团做设计。规划设计要求分区合理建筑布局应满足消防、环保、卫生、通风、人防等方面要求组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计。公共区服务设施应满足方便使用的要求根据不同的服务半径合理安排服务设施。基础设施配备如垃圾站、煤气调压站应结合管线布局合理设置。主入口设在祁门路上出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占总用地比例控制在55%以内幼儿园、中、小学教学用房日照间距系数按1.5控制结合竖向设计合理确定建筑标高明确建筑控制尺寸和控制间距。规划应设计幼儿园、中、小学、文化活动用房、社区及物业管理、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及配电房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。配套教育规模：幼儿园（以2人/100人计）15平方米/生；小学（以总人口的9%计）10平方米/生；中学（以总人口的8%计）12平方米/生。商服、办公用地配套机动车及自行车车位分别按不小于每一百平方米建筑面积0.4个、3个计住宅配套小汽车及自行车车位分别按不小于每户0.2个、2个计。合理组织内部交通做到通而不畅人车适度分流。规划多层建筑退红线不得小于5米。沿街单体方案报审。第二章立地条件分析一、四至环境描述东：地块东至三河路隔三河路直接面对的就是规划中合肥最大的黄山公园及其扩建地带再往东为合肥市的商业街美菱大道通往合肥市老城区；西：至新仓路与金寨路相夹区域为规划的大量商业金融用地再往西则为城市交通主干道金寨路及规划中的合肥市政务文化新区政务新区面积约12.32平方公里首期5平方公里已经启动计划5年内建成；南：南至馆驿路隔一居住用地为十五里河沿河绿化景观带与黄山公园扩建区连成一体再往南约3公里为合肥经济技术开发区其规划面积39平方公里仅2001年就实现GDP27.6亿元进出口额达2.95亿美元正逐步成为区域经济的亮点区域内还拥有五星级的明珠国际大酒店、占地180亩环境优美的明珠广场、安徽国际会展中心、徽园、大学城等配套设施；北：北面为东风路直至城市二环东流路沿金寨路可通往以中科大为核心的文教区块区域内还拥有安徽大学、安徽医科大学、安徽建工学院、市三医院等一大批科教文卫单位拥有深厚的文化底蕴。二、周边房地产市场现状按照前期市场调查显示包河区房地产发展呈现两条主线：一是美菱大道沿线部分依托一级主干道的优势自北由南逐步扩张银杏苑、菱水苑等大型居住社区