南京某商务楼市场调查报告.docx

南京市南湖春晓商务楼市调报告苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司目录壹、南京市商务楼统计指标概析2001年南京商务楼统计指标南京市1996-1999年商务楼空置情况贰、项目商务楼分析河西商务楼概述南京市商务楼调研比较表南京市商务楼市场分析南湖春晓项目商务楼建议叁、项目临街门面房分析店面（含店面、店铺）现状调查个案调研南湖春晓临街店面建议肆、结论壹、南京市商务楼统计指标概析一、2001年南京商务楼统计指标类别指标办公楼商业营业用房房地产开发投资额（万元）10853790406施工面积（万平方米）126.0996.29新开工面积（万平方米）19.8029.29竣工面积（万平方米）40.7127.96销售额（万元）70352108712销售面积（万平方米）14.1619.31销售均价（元/平方米）49685630出租面积（万平方米）5.148.52从2001年统计数据来看办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求与火热的住宅市场相比南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。二、南京市1996-1999年商务楼空置情况（单位：万平方米）类别年份办公楼商业营业用房19969.909.1219979.788.82199812.9513.9519997.2810.43高层商务楼市场前景不妙近几年我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多许多商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商场卖不掉有层高不够的原因也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高早晚高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖必须整幢或整层购买由于购买力不足只好空置如玄武区大石桥裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。贰、项目商务楼分析一、河西商务楼概述2001年12月11日南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在河西。河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔相对于江宁、东郊、城北地区河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划无不占尽先机。预计十年内河西地区将崛起一个近55.7平方公里、资产存量近千亿的新城区。但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹尚未形成浓厚的商业气氛因此商务楼项目较少且集中于江东北路两侧目前销售中的项目仅为南京商会大厦和文汇大厦。二、南京市商住楼调研比较表案名文荟大厦民生商会大厦位置草场门大街101号定淮门大街11号层数18F26F主力面积（m2）110-200107、155、149办公时间24小时8：00-20：00诉求重点公共部分豪华装修、河西商务宝地星级酒店式物业管理车位情况以个数论价可租可售地下出售：15-16万元/个地面出租：600元/个.月地面、地上均有车位地下出售：11万元/个售价4770元/m2起售每上一层约加60元/m2左右每层建面1500m21F作银行2-5F作商场5F以上起售价3580元/m2每上一层加50-80元/m2。租金40元/m2.月。只售不租物业管理费3元/m2.月1元/m2.月配套设施浦发银行、大酒店、4台电梯中行楼房状态期房（2003年7月交付）期房（2003年2月交付）案名御景园商务大厦新大都大厦位置太平南路常府街层数21F（1-5F为裙楼6-19为主楼）15F主力面积（m2）每层建筑面积1300m2可自由分割面积自由分割面积办公时间24小时24小时诉求重点全方位秘书服务地段佳车位情况地面、地下均有车位地下是双层机械停车12.8万元/个。地下停车场售价4680元/m2起售每上一层约加80元/m2左右5480元/m2起售每上一层约加60元/m2左右租金只售不租只售不租物业管理费3元/m2.月（含电梯费）3元/m2.月配套设施浦发银行、送餐服务4台电梯主楼有银行楼房状态准现房期房（2003年5月交付）案名金轮大厦华泰证券大厦位置汉中路100号中山东路90号层数28F28F主力面积（m2）114.32、118.91、145.19、152.41、172.92、751.91自由分割面积71.77m2以上均有办公时间24小时24小时诉求重点地段佳、价格优、智能办公、套型丰富5A智能涉外高级写字楼车位情况地下停车场地上停车费：150元/月地下停车费：300元/月售价5740元/m2起售每上一层加20