华源集团战略分析.docx

第一部分华源集团外部运营环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势使得在任何场合企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件揭示企业所面临的主要机会与威胁从而可以使管理者采用适当的战略充分利用机会、规避或远离威胁的影响。一、PEST分析（一）政策法律环境分析1.华源集团目前的主业是房地产业政策对房地产行业的影响主要体现在：（1）政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应从而影响到房地产业的开发状况。政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施进一步加强对房地产开发用地的供应管理严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划严格控制建设用地供应总量优化土地利用结构等方面。各级国土资源管理部门将根据规划和建设的实际需要制定建设用地特别是房地产开发用地的供应计划对建设用地供应问题实行严格控制。制订政府供地计划把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径纳入当地供地总量管理。政府将强化建设用地管理确保政府对建设用地的集中统一供应。在一个城市内必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。为了提高政府供地环节的透明度实行政务公开政府供地计划一经确定必须向社会公开即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。最近国家出台实施土地储备制度将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标实施土地经营。关于土地出让金征收管理未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的土地行政主管部门有权解除合同并可要求违约赔偿。房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的政府将征收土地闲置费满二年未动工开发的政府将无偿收回土地使用权以防止土地闲置和烂尾工程。房地产开发企业未按出让合同约定交清土地使用权出让金的国土资源部门不得为其发放国有土地使用证未取得国有土地使用证的土地不得转让、出租、抵押。（2）政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务房地产消费信贷业务必将有迅速的发展对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。（3）政策法律环境的变化对华源集团房地产行业的战略性影响主要表现在：A.房地产由政策扶持的“安居型”向市场引导的“康居型”转化。国家建设部组织实施的“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”表明：今后我国的房地产发展方向是要以科技为先导以推动住宅产业为核心以提高住宅功能质量、改善居住环境为宗旨小康住宅与普通住宅相比要有一定的示范性、引导性和超前性力争做到一、二十年不落后三五十年可改造。另一方面政府已出台了《国家康居示范工程管理办法》、《商品住宅性能认定管理办法》以及有关住房分配货币化和发展经济适用住宅等文件说明了政府政策在我国今后一个较长的时期内将继续推行经济适用住房供应政策形成集团消费向个人消费的转变的消费新格局并引导“康居型”住宅市场的发展。B.房地产管理的逐渐规范操作透明化税、费的降低。最近国家出台了《商品房销售管理办法》、《划拨土地集中通过土地交易市场转让、交易的规定》以及乌鲁木齐市政府计划对一、二、三类范围内的土地停止审批经济适用房项目只用于商品房项目的开发。说明政策环境将逐渐对房地产行业的开发、交易行为进行规范。C.房地产交易市场将进一步完善政府先后出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》等文件说明政策将进一步完善、放开房地产二级、三级市场活跃住房交易市场。2.政策对集中供热行业的影响由于集中供热关系到城市居民取暖的基本需求、关系到城市环境的治理等相关方面为此政府制订对集中供热行业采暖费的指导性价格政策。对城市供热区域规划的城市发展计划以及对集中供热企业生产规模的宏观调控政策等将对集中供热行业内企业的发展具有重要指导性作用从整个热力行业的发展来看由于长期以来热是以福利的形式提供给市民因此热作为一种特殊商品出现在市场中人们对集中供热的认识不够思想意识未完全转变用热交费的主动性较差。政府将采取多种方式来转变市民的用热意识用有效的管理方式来规范热力行业的市场发展实行一户一循环、分户计量就是政府将逐步推广的规范热力市场的组成部分。未来热力行业的发展在城市蓝天工程中政府将继续对集中供热给予支持并采取