房屋仲介产业分析及太平洋房屋企业策略分析.docx

房屋仲介產業分析及太平洋房屋企業策略分析1.序論1.研究動機近年來我國經濟快速成長累積龐大的外匯存底國民所得大幅提高；反映在房地產上便是購屋置產的強烈意願與換屋頻率、次數的相對增多。從選定標的物、談妥、簽約到移轉完成過程牽涉廣泛手續繁瑣複雜既耗時費日又奔波勞累遠非忙碌之現代人得以從容應付。於是專業的房屋仲介業者在此背景應運而生。隨著整個時代的進步房屋仲介自過去以跑單幫式的「掮客」角色演變成以房屋仲介公司的組織型態來從事居間介紹。二十一世紀的房屋仲介業將成為熱門新興行業已無庸置疑但需在法令完備、證照制度實施下房屋仲介產業發展才可能更健全。根據業者調查全台灣透過房仲業買賣交易的房地產數量僅四成左右還有六成以上的消費者並未選擇房仲業服務若是樂觀看來房仲業潛在的業務大餅可是相當可觀房仲商機不可限量。國內消費者對房仲業的接受度已逐漸提高；然而由於這幾年來房仲市場不斷有生力軍加入房仲業者在未來將面對激烈的市場挑戰故不論是店頭式或樓面式、直營或加盟、區域小型或兼營的業者均不斷嘗試可行策略或調整經營型態以在房仲市場拔得頭籌；例如嘗試樓面式的經營業者設立店頭據點、直營連鎖之公司也試設立樓面式的據點、或開始吸收加盟店等或者是塑造良好服務形象、提出可與競爭對手較勁的服務保證組合等方法以搶奪房仲市場的大餅。故本組想藉由研究房仲發展的歷史及各家房仲業者的策略做法來找出值得借鏡的策略做法並探討其成功因素以供欲從事或正在從事房仲業的讀者參考。2.研究目的本組針對上述之研究動機而欲達成下列之目的：一、瞭解產業現況。二、分析產業中企業的競爭狀態。三、合理地解釋過去產業中企業的策略作法。3.界定研究範圍本組所研究之房仲業者均指從事房屋買賣與租賃事務的居間介紹服務以賺取一定報酬的人員。而目前房仲市場中有三大類的服務型態包括直營、加盟與其他直營業者均由總公司控管一切事務成本也由公司負擔如信義房屋、太平洋房屋、永慶房屋等；加盟業者由總公司提供一切know-how及logo等但總公司只收取權利金而成本均由各加盟店自行負擔如力霸房屋、住商不動產等；其他中包括一些區域小型自營的房仲業者、樓面式經營房屋代銷業者及俗稱跑單幫的個人房仲業者。本組研究旨在研究房仲發展歷史及各房仲業者的競爭情況與策略做法並找出一套策略邏輯以合理解釋其策略成功或失敗的因素。故本組研究範圍只包括民國八十七年之前的房仲歷史及各房仲業者的發展與策略做法。4.章節關聯性因本組此份產業報告希望能了解產業的歷史與發展情況、產業中企業的競爭與發展狀態而找出一套策略邏輯以合理地解釋企業的策略做法。故先研究房仲業的歷史與發展再對產業做深入分析所得結果才能用以解釋個案企業的策略發展。所以本組的報告結構如下安排：在第一章序論的部分首先介紹本組為何選擇房仲業為研究對象之動機與目的、研究此產業所深入的程度、以及此份產業分析報告的特色。在第二章產業現況的描述方面本組將目前整個房仲業、相關產業及其大環境做深入淺出的描寫並找出此產業的特性以為產業分析的基礎。在第三章產業分析方面綜合上章所得的產業背景資料在第一節中展開產業的價值鏈再結合六大策略構面為本組進行分析的基礎架構。在第二節中將房仲業者按照其垂直整合程度之高低與其通路分佈的範圍大小分為九個群組進行分析透過對群組之組內與組間的策略做法與差異的瞭解並透過策略矩陣將其策略的運用進行剖析以合理地解釋業者的策略做法。在第四章個案分析方面本組選擇太平洋房屋公司為個案分析的對象在第一節中先介紹太平洋房屋的背景資料；第二節詳細說明太平洋房屋從事的價值鏈活動之內容；第三節中以太平洋房屋的價值鏈搭配策略形態共同組成策略矩陣來分析太平洋房屋的策略運用情況。2.現況之描述1.營運狀況仲介店(組)數專案組織單位海外單位員工人數公司成立時間直營加盟預售新成屋商業仲介仲介預售商鋪業務幕僚合計巨東66年203112250信義70年11101316117872841071震達74年21020030230太平洋74年1244719451991144中信74年14019640136住商75年018011446台灣75年1001371僑福76年0451111450力霸77年014114101491559永慶77年37011450ERA80年220216國3000加盟店40020420有巢氏84年0302