房地产业宏观调控背景盘点.docx

2006年房地产业宏观调控背景盘点一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲可持续性较好自2001年以来随着居民生活水平提高居民消费结构升级带动产业结构升级工业化进程加快和城镇化率快速提高使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、窗体底端能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%经济运行中出现了新的不平衡能源、运输供应紧张居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)中国经济运行出现偏热的迹象。进入2006年以来国内消费需求旺盛。社会消费品零售总额增幅稳步提高在一季度同比增长12.8%的较高水平上上半年进一步提高到13.3%剔除价格因素较上年同期提高0.4个百分点。消费结构升级活动比较活跃6月份限额以上批发和零售业商品类零售额中建筑及装潢材料类增长24.4％通讯器材类增长25.5％汽车类增长27.7％。近年来随着经济的较快增长城乡居民收入增长较快。2003-2005年城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76％农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点较1990-2005年年均增长率分别提高0.96和1.16个百分点。2006年上半年全国城镇居民人均可支配收入5977元扣除价格因素实际增长10.2％；农民人均现金收入1797元实际增长11.9％。考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力预计未来消费结构升级仍然比较活跃消费需求将持续旺盛。另外消费结构升级有力地带动了工业化和城市化步伐加快创造了广阔的投资空间拉动投资需求持续旺盛。从经济周期的有关研究看2006年投资增长保持较高水平。国内外需求增势强劲可持续性较好。从需求、特别是投资需求看未来经济增长有进一步加快的可能。二、房地产业制度改革与政策调整从2003年下半年开始房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象尤其是在上海、杭州等长三角地区房价涨幅超过10%成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开但相应的制度没有建立和完善市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让不能反映真实地价土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛市场难以有效调整。2004年4月为遏制房地产投资过快增长势头国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。（一）1998年城镇居民住房制度改革全面推进有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动取消了实行40余年的住房福利分配制度代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化调动了居民购房积极性居民住房需求开始集中释放。（二）国家对房地产业发展的政策支持从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始为扩大国内需求中国政府将住宅作为居民新的消费热点给予优惠房贷、减免税等政策支持鼓励购房刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制实行预售房制度整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比房地产投资完成额年均增长24.5%高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。三、房地产市场发展迅速部分地区房价涨幅过大我国房地产业的发展始于1998年的住房分配制度改革此后房地产市场发展迅速。从2002年年起我国的一些中心城市房价开始迅猛上涨并且房价上涨开始向中小城市蔓延。一时间全国各地房价涨声四起。在这种情况下央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即“121号文件”要求各商业银行不得对“四证”不齐的房地产项目发放任何形式的贷款；同时要求房地产开发企业申请银行贷款时的自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30％。121号文件虽然在房地产界引起强烈反响但同时各地房价仍继续上涨。2004年央行宣布加息国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)继续从信贷和土地上加强对房地产市场的调控。但与此对应的是房地产价格的继续上扬。2004年全国35个大中城市房价上涨9.7％其中有8个城市的房地产价格年涨幅超过10％。2005年1-8月份全国新建商品住宅平均销售价格为2996元/平方米办公楼平均销售价格为6786元/平方米商业营业用房平均销售价格为5223元/平方米。2005年8月商品房销售价格分类指数为104.35比7月份上升0.14点2005年面对不断上涨的房价国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即“国八条”)要求控制房价涨幅过快从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳