建安成本控制要点.docx

下面我们按照科目逐一分析各项成本。前期工程：一般水平按建筑面积计算单方造价在20-50元／m2。这项费用与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关与总建筑面积的关联不大。场地的现状直接决定它的成本水平。比如如果存在“场地土方工程”这一项的话比如坡地项目或未能进行三通一平交地的项目其造价水平就高。越是边远地区因其配套设施不齐全需要施工的项目多数量大造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项一是场地土方工程目前很多项目自然高低于市政标高都需要大量回填土方造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程这个问题留到后面一并解决与回答。另一个注意点就是围墙我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间现在听上去大家可能觉得比较难以理解问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定反复修改当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题所以方案会不断修正但对于大多数项目至少是同一个地区公司的项目来讲临时围墙的标准化肯定不是难事这样可以节省我们很多无谓的时间损耗想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质当然局部需要营销包装有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮平均2.5米高每延长米单价高达1300元/m部分营销宣传路段是6米高想想是比较奢侈的事情。还有一种情况对于地块较大的项目需要分期建设但是首期安排在地块中间远离市政交通道路为了展示和销售需要在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施花费相当大。这是不可取的。基础工程：对于桩基工程以总建筑面积为单位计算目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程暂时录不到规律数字原因一方面是非桩基础的形式多样化差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项所有非桩基础全部并入主体工程中去在设置工程量清单时混在一起剥离不开这是不科学的。基础工程的造价水平从严格意义上讲与建筑物的基底面积直接相关而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程其造价为600－800元／m2。基础工程的造价水平显得较为刚性。地基处理：这项费用完全与场地的地质条件有关运气不好的将付出大笔金钱运气好的支出很少甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象比如北京、成都换填的原因主要是因为可以使用非桩基础但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说换土之后如果能利用天然地基是相当节省的但是这种方案具有明显的地区特征不是每个城市都可以效仿的。桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下又是无法替换的因而也显示出刚性比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择如果因为地基软弱导致桩设计很长那是不便选用人工挖桩的在工期和经济上都没有优势。除桩型之外桩的长度是影响造价的重要原因而桩长又与地质条件直接相关一般地说桩基础工程用在华南和华东地区明显地华东的桩要比华南的桩长一些因为土质不好有时被迫使用摩擦桩直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下抗拨桩可以用锚杆来代替经济性显著。在桩基础工程施工中需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来不能仅依靠监理去验收与我们自己人相比监理的诚信度差得太远。桩基础工程其造价上有相当的弹性需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2究其原因是桩数太密承载力太高。根据规划设计中心叶总意见完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以对于桩基础工程大家一定要有“优化”意识！非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话基础工程的造价将会明显地降低比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基是很经济的。地下室：地下室工程的造价一般是2200－3000元／m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4000的水平了非常可怕！影响地下室造价的因素很多：地下室面积：单个地下室的面积越小整体造价水平就越高因为它分摊了四周的墙体所以多栋高层建筑其下面的地下室如果是连成一片的话相对来说就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室而每个地下室又相互连通象是“地道战”一样那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上请设计部门在评审方案时多加注意。地下室的层数：一般来说地下室的层数多一些比如2－3层其经济性会比1层要好因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是也会出现另外一种情况因为地下室太深基坑费用加大将会增加地下室的单方造价同时施工周期也较长基坑安全风险也将大增