某房产别墅项目可行性研究报告.docx

北京某别墅项目可行性研究报告第一部分目录项目概况2项目建设必要性4发展北京房地产的需要4区域发展的需要4北京市、顺义区别墅市场分析5北京市别墅市场基本分析5北京别墅市场区域分布分析10顺义区别墅市场基本分析14北京别墅市场前景展望16周边部分个案销售情况分析18项目概况1.项目法人：北京***房地产开发有限公司2.项目名称：北京***花园3.地块位置：地块位于北京东北部顺义区河南村西北面紧邻潮白河4.占地面积：455104平方米5.建设用地面积：322704平方米6.规划容积率：0.367.总建筑面积：15.39万平方米(其中会所等配套设施6000平方米)8.规划用途：别墅9.地块现状：农田还未三通一平10.建设期：本项目建设期为3年计划2004年12月动工项目建设必要性发展北京房地产的需要北京在新世纪要率先实现现代化首先必须加快产业结构调整优化升级全面提高产业的技术含量和市场竞争力积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一按目前经济所处的发展阶段（即入均GDP低于8000美元城市化水平在30%--60%之间）房地产将属于快速发展阶段。特别是加入WT0北京申奥成功意味着北京房地产业将立足北京面向全国通向国际进入新的发展阶段建设本项目对发展北京房地产也无疑是一个有利推动也为拓展地区房地产市场起到积极作用。区域发展的需要中国加入WTO后会有更多的国际公司来到北京相应对高档物业的市场需求量将肯定放大而这些企业的高级管理人员恰恰是别墅市场的目标客层而顺义区正好是别墅发展比较成熟的区域之一。由于2008年奥运会水上项目和马术项目在顺义潮白河地区举办政府将会在本区域投资25个亿来建设奥运场地及相应设施相应的市政配套将会更加完善这无疑为本区域的别墅外部环境带来利好。同样在此建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出潮白河休闲度假旅游基地著名品牌建设以现代大旅游为主的综合产业带集中发展旅游、观光农业、房地产、休闲度假业及文化、体育、会展等产业创建餐饮、购物、娱乐、健身等于一体的休闲度假中心。建成服务全区、服务首都并适应于企业国际化运作的高度开放、高效运转的第三产业服务休系。京承高速顺义段进展顺利预计道路主体工程10月底竣工此道路的建设将成为顺义区的发展增添新的活力另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了日本jVC、索尼、松下等国际知名公司的进入。顺义工业区的发展将会借带动对高档住主房的更多需求特别是别墅的需求。在此发展别墅项目正是满足了此地域发展的要求。北京市、顺义区别墅市场分析北京市别墅市场基本分析北京别墅市场经过长时期的沉积近年来随着北京房地产大势发展再度升温。市场供应与需求总量都出现了明显的放大产品类型也不断推陈出新。北京别墅市场在政府放开控制后于1999年开始逐渐复苏呈现供销两旺局面一些高档别墅项目价格出现较大提升。如翠湖别墅2000年8月重新开盘后销售均价由8500元/平方米上涨到9600元/平方米销售率达60%以上:玫瑰园一期现房1200美元/平方米二期环湖别墅2750美元/平方米不环湖别墅也在2000美元/平方米；碧水庄园一期均价1400美元/平方米而二期环湖别墅2500美元/平方米这一方面由于中国将要入关便很多外籍人士进入中国牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到长时间限制后随经济复苏而回暖的必然趋势。根据中原物业提供的数据截至今年上半年北京别墅项目己达122个3万余套总建筑面积超过900万平方米主要分布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀区。七八月间又有3个项门总计50万平方米推出别墅供给的增长速度远高于需求上升速度已经出现市场过热的迹象。随着市场发展别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于:金字塔顶尖的国内外成功人士较早京顺路边的裕京花园销售时并没有按揭足见当时买家购买力的强大。京顺路沿线的高档别墅业主主要为欧美人士达客户的7O%多数是跨国公司的CEO也有一些国内房地产开发商等顶级人士:而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响具有一定购买能力的IT新贵、知名学者与留学归国人士:随着市场的发展和TOWNHOUSE的涌现别墅市场客户群体趋于年轻化一些从事金融、证券和IT等行业的年轻白领脱颖而出逐渐成为中档别墅的主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示购买TOWNHOUSE的客户38%是三资企业管理人员24.5%是私营、民营企业主。在别墅客户中外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视:国内买家更为注重别墅的面积和户型在强调生活品质外更认为拥有别墅是身份与地位的象征。当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现项目品质普遍较低这种的况下少数低容积