某广场前期招商与后期运营策划方案.docx

金沙湾广场前期招商与后期运营策划方案中国·广东·广州前言经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。就此敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意并诚恳地预祝合作愉快。成功地将项目推出市场为阁下获取最大的经济效益和社会效益。就金沙湾广场项目的定位分析、二次规划设计建议、业态组合规划、招商策略、经济效益分析、合作方案等涉及到项目的前期招商和后期运营管理内容的事宜敝司成立专项小组以专业的市场调研为基础根据整体市场的现状和区域市场的特性以购物中心商业物业实际操作为依托发掘项目的优点加以专业发挥配合阁下尽快完成项目的前期招商和着手准备后期运营管理。目录目录3第一部分服务团队介绍以及成功案例5一、专案团队组织架构5二、团队核心成员专项概要5三、服务成功案例6第二部分市场调研分析8一、广州宏观经济分析8（一）整体经济健康发展充满活力8（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升9（三）城建投入大手笔9（四）可支配收入增长平稳10（五）社会零售消费总额提速较快10（六）分析结论10二、金沙洲区域发展规划11（一）定位与整合目标11（二）交通设施的协调对接11(三)功能布局的整合优化12（四）广州金沙洲板块区位及规划12三、金沙洲板块商业市场分析13（一）金沙洲商业发展现状13（二）综合商业大楼现状17（三）超市现状19（四）其他行业现状21四、金沙洲未来商业发展情况22五、金沙洲房地产特征及消费群体23（一）金沙洲房地产特征23（二）金沙洲主要消费群体24（三）大型社区情况表24（四）金沙洲未来人口容量预计25六、项目主要竞争者及自身分析26（一）主要竞争项目——国昌城市广场26（二）本项目SWOT分析26第三部分定位分析27一、业态定位27二、功能定位27三、形象定位27四、档次定位27五、价格定位28六、经营方式与营运管理方式定位28第四部分二次规划设计建议29第五部分业态组合规划与招商策略29一、业态组合规划29二、招商策略30第六部分经济效益分析32一、项目二次规划建设投入预算32二、项目管理架构及人员编制预算33三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算34四、项目经营收益预算35第七部分招商营运合作方案37一、项目合作阶段37（一）第一阶段提交实操招商方案37（二）第二阶段招商代理实施37（三）第三阶段团队受聘运作37二、项目合作方式38（一）方式一：分阶段合作38（二）方式二：全程深度运营合作39第一部分服务团队介绍以及成功案例一、专案团队组织架构二、团队核心成员专项概要三、服务成功案例第二部分市场调研分析一、广州宏观经济分析（一）整体经济健康发展充满活力2010年广州市地区生产总值突破]万亿元大关达到lO60448亿元同比增长13.O%实现历史性大跨越成为继上海、北京之后第三个GDP过万亿元的城市也是首个经济总量过万亿的省会城市广州作为华南中心城市的地位进步巩固。2010年三次产业结构为1.8：372：61.0。其中、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、395064亿元和646479亿元分别增长32%、13.Oo和13.20。第三产业占比居全国第一。雄厚的经济基础为城市可持续发展注入了活力也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础。（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升2010年在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下全社会固定资产投资保持快速增长。2010年全市完成全社会固定资产投资326357亿元同比增长22770。亚运会空气质量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工受此影响各项建设工程都向前赶工全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点。（三）城建投入大手笔2004至2009年广州城建投入已逾]900亿元。其中2009年达424亿元创历年新高。官方数据显示广州亚运会总投资额1226亿元。其中用于城市面貌和环境改善1090亿元包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施环境综合整治等。2009、2010年高额的城建投入极大改变了城市面貌提升了城市的价值。（四）可支配收入增长平稳广州市居民可支配收入近几年增长平稳2010年同比涨幅仅为11%达到30658元全国排名第三。2010年全国、深圳、上海居民人均可支配收入分别是19109元32300元、31838元。（五）社会零售消费总额提速较快广州市社会商品零售总额自2004年起至2010年每年均保持]2%以上的高增长率特别是2010年达到22770的高增长率呈现不断提速的良好态势反映了商业市场的活跃。（六）分析结论从广州市的宏观经济指标来看大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列。近几年最为