市场开发策略及竟争策略.docx

1、问题的提出战略需要有产品的支撑战略需要通过产品来表现战略需要通过产品来完成。为了达到树立项目品牌、成就企业品牌获取长期利润这一企业战略目标对于N8地块的开发策略就必须考虑以下几个问题：如何定位产品以区分于中心区的其他楼盘规避、弱化竞争风险。按照中心区的规划整个中心区的总建筑面积将达到600—700万平方米其中商品住宅的总建筑面积将达到300万平方米以上商品住宅的个案数量将超过二十个这些个案将在未来五年内逐渐上市如此大的开发数量、销售面积要顺利消化必须有超常规的开发思路以及独特的产品定位各个楼盘应有相应的错位经营避免同质竞争共同托起市场。如何错位经营就成为摆在各个企业面前的难题。如何整合周边资源以达成项目唯一性、排他性和权威性？从宝安消费者调查来看买家的关注点主要集中于生活、居家两个方面因此如何服务业主的生活居家要求是未来工作的重点。这不仅需要自身的努力还需要整合周边的生活资源。根据中心区规划项目周边区域是整个宝安中心区配套最完善的区域拥有学校、医院、地铁、游艇码头、关口、道路交通、商业中心等众多的生活、娱乐、商业资源如何将项目周边的资源整合形成楼盘唯一性、排他性、权威性的卖点是本案成功的关键也是本案打造项目品牌的关键。这些资源的整合必须以满足居家要求完善业主生活需要打造项目卖点为目标合理高效、优质完善。如何确定产品价位在保持竞争力的前提下获取项目的长期利润？房地产销售最主要的就是卖性价比合理的性能价格比是项目成功的前提。在高效的资源整合基础上价位的确定主要以企业的要求有关系对于本项目来说产品价位与以下几个因素有直接的关系：企业的利润要求、产品成本、竞争者价格、市场引爆的效果、客户心理价位。最终产品的价位是这几个因素互相平衡的结果。项目品牌与企业品牌如何转化？项目是企业品牌的基础离开项目谈企业品牌是空中楼阁、是不着实际的空谈项目品牌与企业品牌相辅相成两者正如自行车的两个车轮企业品牌是方向项目品牌是动力。在现今黑马频出的时代企业要想获得超常规发展必须依托项目品牌的成功星河湾、蔚蓝海岸等企业走的都是这样一个途径。项目品牌与企业品牌的转化是比较关键的因素很多企业都无法解决好这一难题比如卓越集团益田地产等在未来的项目推广中这是一个需要重点关注的内容。如何吸引关内的客户购房形成本项目重要的客户群？项目虽处于宝安但良好的交通条件——地铁、公交、道路系统以及关口使得项目的影响力却跨越关内、关外两界。可以吸引众多的关内客户购房而本项目较大的体量也决定了仅仅依靠关外客户是不足以支撑的必须有大量的关内客户补充才能获得成功。要吸引关内客户购房就必须找准关内客户的兴奋点极力渲染。这一兴奋点是什么？价格？交通？产品？还是教育？这需要准确把握。2、企业的战略选择（1）战略选择之一——在未来三、五年内发展成为宝安一流的、在特区有影响的优秀房地产企业。从2001年起房地产业开始走入品牌全国化的阶段最大的特点是大企业成就大品牌目前房地产企业第一轮的全国化扩张已经结束沉淀出几个全国性的品牌比如万科、中海、珠江等；经过几年的调整第二轮的品牌扩张已经逐渐拉开帷幕其特点是“黑马频出时代造英雄”项目品牌成为品牌扩张的急先锋。在地产企业品牌全国化的热潮下以泰华、鸿荣源为代表的宝安地产企业已不满足于宝安区域市场谋求进一步的发展第一步就是进军特区市场其共同的特点就是在绝版地段以高档次的物业成就企业的品牌。进关伊始就以拍卖时的高姿态轰动特区打响了企业的知名度。而宝安本地的一些中下地产也在寻求突破这个模式将不同于本地三大主流地产商走的路这些中小房地产企业将顺应市场的变化、行业的变化、以及经济环境的变化立足于地块的特性和优势根据自身的资源和素质因时、因地、因人走出一条个性化的道路。表现在项目开发中即以项目品牌提升企业实力打响企业品牌比如桃源居-航空城。屹海达公司在宝安有着十余年的开发历史迄今已成功开发了中南花园等知名楼盘。但由于种种原因企业至今依然未能建立起自己的品牌在现今地产企业品牌化、企业品牌全国化、宝安地产全市化的背景下已显得落后如果在未来几年内依然无法建立起企业品牌对未来楼盘开发销售、企业融资、企业声誉、企业战略等将产生极大的负面影响。在现时最可行的途径即依托项目开发带动企业品牌最终实现企业的可持续发展。屹海达的品牌之路对于屹海达的品牌之路我们认为第一步就是依托目前中心区N7地块的开发以出众的产品定位、超常规的开发策略、轰动性的引爆措施、有节奏的市场推广打造强大的项目品牌并以多种推广手段而后依靠项目品牌的牵引将项目品牌转变为企业品牌最终成就为宝安一流的房地产企业。屹海达的品牌中期目标根据这一思路屹海达企业发展的中期目标为——利用目前正要动工的宝安中心区项目以点突破在1-2年内塑造成功的项目品牌而后在3-5年内将项目品牌转化为企业品牌使企业成为宝安一流的、在深圳有影响力的知