年12041013众筹筑屋规划优化模型1120.docx

众筹筑屋规划优化方案摘要本文主要就房地产开发商开发众筹屋项目的盈利及消费者对其的满意程度购买意愿确定最佳开发建设规划方案问题采用数学分类讨论及统计学知识对其分析使房地产商达到利益最大化。问题一：在建房规划中对应开发成本收入等因素不可忽略的前提条件下采用分类讨论的数学方法对方案I进行容积率、开发成本、开发费用、土地增值税以及收益等全面的核算；问题二：通过对参筹者进行抽样调查得到参筹者对不同房型购买意愿的比例重新设计了建设规划方案（方案Ⅱ）在考虑容积率的基础上参考购房意愿的比例以及城建部门规定的不同房型最低套数约束和最高套数约束对方案Ⅱ进行了全面的核算；问题三：在参筹者购房意愿的基础上核算投资回报率。若投资回报率达到25%则众筹项目被执行；如没有达到25%则调整方案Ⅱ使其投资回报率超过25%从而众筹项目能被成功执行。关键词：众筹；容积率；购房意愿；回报率一、问题重述通过对参筹者进行抽样调查得到了参筹者对11种房型购众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目（详情见附件1）。项目推出后有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。在建房规划设计中需考虑诸多因素如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家相关政策不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同相关条例与政策见附件2和附件3。请你结合本题附件中给出的具体要求及相关政策建立数学模型回答如下问题：为了信息公开及民主决策需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方案Ⅰ）的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。请你们建立模型对方案I进行全面的核算帮助其公布相关信息。通过对参筹者进行抽样调查得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例（见附件1）。为了尽量满足参筹者的购买意愿请你重新设计建设规划方案（称为方案Ⅱ）并对方案II进行核算。一般而言投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行？如果能请说明理由。如果不能应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？二、问题分析2.1问题一：根据题意为了信息公开及民主决策需要将方案I的成本与收益容积率和增值税等信息进行公布。我们在计算容积率中有些户型不列入它是指子项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值比值不能超过国家规定的最大容积率要求。作为房地产开发商往往考虑成本和最终收益而影响最终收益主要就是国家征收的土地增值税。所谓增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。在核算土地增值税过程中要考虑增值额是否超过扣除项目金额的情况然后按照对应的四级超率累进税率表计算（参考见附件2表1.2）。而房地产的收益是总售价与扣除项目金额和土地增值税的差值扣除项目金额是指转让房地产有关的税金其他扣