俊城浅水湾项目推广策略.docx

俊城浅水湾项目推广策略目录第一部分销售策略41.销售策略41.1销售总策略41.22005年各阶段推售目标41.2.1销售初期（2005.2-3）41.2.2强销期（2005.4-6）71.2.3持销期（2005.7-9）91.2.4第二次强销期（2005.10-12）111.3项目销售必备条件111.3.1法律文件111.3.2现场包装121.3.3宣传途经121.3.4销售工具121.3.5销售策略131.3.6其他配合131.4销售方式141.4.1现场接待（坐盘销售）141.4.2展销会141.4.3数据库营销141.4.4中原一二手联动151.4.5外延展示151.4.6客户联谊会151.5促销策略151.5.1折扣161.5.2变相折扣汇总161.5.3宣传造势活动17第二部分宣传推广策略17第一章、意义·影响力18标竿·关于俊城·浅水湾的奖项18创新·为时代的英雄们筑屋建所18唯一性的卖点181、项目定位182、规划183、建筑19第二章思想·创造力19认知·机会藏于威胁中191、认知劣势与威胁192、认知优势203、认知机会20第三章操作·执行力201、策略核心201.1策略·计划201.2整合211.2.1产品211.2.2园林221.2.3地理位置及配套222、项目解析232.1项目分析232.2客群分析242.3项目方向性阐述253、推广主线与宣传卖点组合253.1全程推广主题与推广主线253.2宣传卖点263.3推广主线与卖点的有效组合274、各阶段推广策略284.1销售初期284.1.1时间安排284.1.2形象推广主题284.1.3阶段目标284.1.4配合条件284.1.5形象推广策略284.1.6造势活动294.1.7跟进情况294.2强销期294.2.1时间安排294.2.2形象推广主题304.2.3阶段目标304.2.4配合条件304.2.5形象推广策略304.2.6产品推广策略314.2.7推售单位314.2.8造势活动314.2.9跟进情况334.3平稳销售期334.3.1时间安排：2005年7-9月334.3.2形象推广主题：“公园2005感·受生活”334.3.3阶段目标334.3.4配合条件344.3.5形象推广策略344.3.6产品推广策略344.3.7推售单位344.3.8造势活动354.3.9跟进情况374.4一期尾盘销售期（二期强销期）374.4.1时间安排：2005年10-12月374.4.2形象推广主题：“公园2005感·悟生活”374.4.3阶段目标374.4.4配合条件384.4.5形象推广策略384.4.6产品推广策略384.4.7造势活动385、各阶段广告媒体投放频率及建议405.1媒体列表405.2媒体说明405.3媒体选择415.4媒体组合415.5投放频率及规模415.6项目推广425.6.1项目推广整合425.6.2项目推广排期435.6.3项目卖点挖掘475.7户外广告牌安排（全年）：505.8路名牌安排516、PR、SP活动方案517、地盘包装建议527.1现场参观路线包装537.2售楼处内部分区及包装建议537.2.1售楼处功能布局建议547.2.2售楼处室内包装建议558、费用统计55俊城·浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售稳扎稳打；三快两慢打时间差俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘园区内拥有不同建筑形式的产品应更注重销售的节奏进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度控制销量、控制节奏提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目利用价格错位、产品错位打时间差战术。项目销售周期确定为2年在这两年里我们将项目分成三快两慢5个销售期按时间划分分别为：2005.2～2005.5预热阶段销售速度缓增2005.5～2005.11一期热销、二期面市销量高位振荡*2005.11～2006.3进入持销期销量在周期内保持稳定*2006.3～2006.7二次热销销量再次攀升*2006.8～2006.12进入尾盘销售期消化剩余单位1.22005年各阶段推售目标2005年项目的主要推售单位以一、二期的高层为主且目前别墅、洋房的推售量并不清晰因此此处进对2005年高层的推售做阶段性方案建议。项目的全程销售节奏分为三快两慢但2005年中我们又将项目的销售阶段再次细分以更好的指导全年的销售。1.2.1销售初期（2005.2-3）销售目标：完成一期高层总销售面积的9％左右；推售单位：2005年2-3月共推出单位96套其中2月推售单位全部为先期销售的散户单位。推售套数统计：推售单位2月3月19＃2S91-92㎡2T22＃-22S91-96㎡23T19＃3S128-132㎡3T22＃-2