某商业大厦可行性分析报告.docx

目录前言1产品简介2产品定位3产品建议20营销工作计划28后记42前言鉴于目前市场上CBD区域高端投资产品的营销状况与未来的发展趋势。本【营销企划报告】载明了我司对【金富得大厦】所做的市场分析结果及项目的定性、定量成果并提出了我司对本产品的战略研究定位。同时旨在设定【金富得大厦】的营销对象市场细分方案项目整合运作方案我司对【金富得大厦】营销企划纲要进行了整体阐述。并制订【金富得大厦】一整套切实可行的整合营销策略同时具此特别提出了关于本案营销包装的特殊方法与通路。本报告仅向委托方暨合作方阐述报告中的内容、思路、观念和整体运作方案应予高度保密。第一部分产品简介项目基础资料项目名称：金富得商务大厦项目地点：静安区陕西北路288号南距南京西路30m西临陕西北路东靠江宁路北抵奉贤路项目概况：目前项目已结构封顶外立面施工过半在建过程之中。主楼高99.95m地上29层地下2层其中1-8层为商业用裙房9层以上为办公综合用房。每层建筑面积：1534M2总建筑面积：32214M2地下车位数量仅185个本案紧邻中信泰富广场、恒隆广场、上海嘉里中心、上海商城、锦沧文华大酒店、波特曼酒店等地处南京西路高级商务圈内。第二部分产品定位项目的SWOT分析四大优势点分析地段优势显著顶级商业本案位于南京西路陕西北路交界周边云集中信泰富、恒隆广场、上海商城、梅陇镇伊势丹等著名商业中心是目前上海最顶级、消费层次最高的商业地段之一。办公发达本案旁以中信泰富为首的办公区是目前浦西地区首屈一指的甲A级办公区域许多跨国、国内的超一流企业都选择在此办公。目前该地区的办公房行情非常看内好其租赁价格及出租率也在浦西地区属于顶级水平。顶级酒店云集本案所在地段还是目前浦西地区高星级酒店最为密集的地段目前本地段由这些高档酒店成功带动成为万商云集的“顶级空中驿站”。产品的地段优势将是支撑本案售价、树立投资信心的重要依据之一。产权性质为住宅（酒店式商务公寓）住宅产品在当地具有稀缺性本案是目前市场上极少数拥有住宅产权的小户型产品在所在地段更属绝无仅有。经营方式灵活住宅类小户型在投资经营方式上较为灵活既可作为住宅出租也可作为商务房进行使用甚至可作为酒店按日或按时出租。其投资渠道多样获利性也较强。支付压力轻住宅类物业的首付仅需三成（目标价位在7000元/M2以上）最高贷款年限达30年其首付、月还款压力较小投资回报率较容易获得保障。使用成本较低作为住宅类物业本案的水、电、电话等日常生活费用较办公型物业低廉很多也降低了住户的居住成本及未来的经营管理成本。3、产品包装中体现的优势具有高科技的商务属性本案在设计建造中对智能化设施做了详尽的规划使之在居住外同样满足商务办公的全部需求并预留了未来发展、升级的空间。因此本案还具有作为小型办公房的功能定位这使本案的使用功能性、客户选择面更为广泛。此外本案在物业配套设施方面也为商务办公考虑周全除开辟商务中心外还在会所区域内开辟小型会议场所满足商务办公的需求。物业的硬件设施具备的顶级品质本案所选择的软硬件设施均属顶级配置可媲美五星级酒店标准在硬件设计中总结目前酒店式公寓的物业管理的经验并为未来的物业维护预留了空间和条件。本案的硬件设施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可称“翘楚”。精良的物业品质将是吸纳高品位的投资客也能从目前激烈的市场竞争中脱颖而出。居室装修具备顶级品质本案的室内装修聘请专业公司专项设计从整体室内布局到装潢建材的选用都以豪华酒店为参照标准。高品质、新颖别致的室内装潢将直接冲击客户的视觉感官激起其强烈的购买欲望也是支撑本案售价的重要砝码。完善超前的物业管理服务本案的物业管理服务将聘请资深物业管理公司担纲经营以“周全、完善、超前”为宗旨以商务办公、酒店居住等方面为切入口为使用客户提供全方位的管理服务以增加产品本身的附加值。4、准现房物业有利尽快实现投资回报本案已结构封顶外立面施工过半预计于03年底交房。目前本案的施工状态有利于样板房、公用部位的装潢包装对投资回报将起到强大的推动作用。准现房的物业状态可以给客户足够的购买信心并可以较快地实现投资回报。劣势点分析道路交通不畅本案距离南京西路仅30米但作为本案最主要的交通通道——陕西北路为单行道自南向北无法通行部分驾车业主须绕道至北京路方可进入本案这将对本案的车辆进出、人流聚集带来极大的不便。产品体量较大从目前市场上看酒店式公寓的推案量一般控制在300套以内。而本案体量多达500余套总价又相对较高。较大的个案供给量将对短期的有效市场需求造成巨大压力为本案的迅速去化带来一定阻力。抗