某商业地产经营模式.docx

万达商业地产经营模式1、万达商业地产简介：大连万达集团成立于1988年1992年改制为股份有限公司。经过十几年的发展万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产两大支柱产业的大型企业集团。公司总资产100亿元年销售额约100亿元。大连万达商业地产开发起于1999年在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。大连万达集团商业管理有限公司先与不同业态的世界500强商业连锁企业签订协议再由万达商业公司购地开发竣工后由商业企业负责经营。万达的商业模式的特色是强强联合、强中纳强。他们引进七大国际知名品牌主力店：沃尔玛、欧倍德、百盛购物广场、灿坤3Ｃ数码广场、红星—美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳。与时代华纳的谈判相当艰难聘请美国最优秀律师仅协议书就有一千多页。万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业；社会知名度高亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名。王健林称此举意在增强万达商业广场的影响力和抗风险的能力。万达商业公司在全国各大城市投资建设的“万达商业广场”均位于城市黄金地段拥有一流的购物休闲环境。截至目前万达已开工建设了北京、上海、大连、长春、长沙、青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳、南宁、武汉、西安、哈尔滨等城市的商业项目总投资逾百亿元总建筑面积达160万平方米。计划到2004年万达商业公司将在全国建设30个以上的商业广场。万达集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员约600人平均年龄36岁全部具有大学本科以上学历硕士、博士占员工总数的50%以上管理层全部具有硕士以上学历。2、何谓“订单地产”：“订单地产”是万达商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式也是万达引以为豪的一项创新。万达与十多家世界500强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前都与合作伙伴共同进行市场调研以不同的身份从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证在得出一致结论后由万达进行地产开发并与合作伙伴签订框架性协议。正因为如此万达开发的商业地产项目就可以最大限度的满足经营商的经营发展需求又保证了开发商的销售通道顺畅。而且在大规模城市新区的开发建设中营建购物中心可以说是形成一种生产力可以快速有效的带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。3、万达商业地产的调整：自2002年4月28日长春万达商业广场开工以来至去年底万达商业地产项目共开工16个其中11个已对外销售涉及业主超过2000人。万达第一批6个项目（长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京）都是“商业广场”的形式出售物业部分以单店为主；第二批则开始做购物中心（Mall）的形式由主力店和单店构成。与此前几年的开发销售模式相比万达商业地产的自我调整正悄然进行。这是因为经过一段时间的经营万达商业广场售出的商铺经营状况并不理想。中海华通商务机构总经理吴焕贤考察万达的部分项目后认为造成小商户压力的原因在于万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店使成本压力过大于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有10%左右的店面不得不出售以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此在前期小商户的经营压力很大也反过来影响了万达广场的整体形象。最近长春、济南的商业广场与业主的物业纠纷现在找到了解决办法。济南万达商业广场的解决办法是由万达自行补贴面积（约2000平方米）的方式引进一家电器超市3年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营。长春万达商业广场也将采用类似办法。2003年万达有8个商业广场开业但潜隐的问题也次第暴露。购物广场对周边的建筑和交通都有一定要求但济南购物广场的后面是民宅少数业主招商困难；虽然万达方面销售合同中没有向业主提出过售后包租、返租的承诺但长春购物广场的几位业主却宣称开发商有广告欺诈之嫌。于是就有了万达主动寻求商业品牌进行统一经营管理的举动。虽然王健林认为对于已开工近20个项目的商业地产来说有一两个项目出现问题并非不可控制但问题的出现令万达高层不得不进行反思结论是：原有商业地产开发销售模式必须调整“从2004年开始我们的购物中心原则上只租不卖”。据透露万达经营方式的调整主要包括两个方面：一是加强整体营销对部分已经售出的商铺进行大力包装与宣传；二是进行股份制改革与重组商业公司与战略合作伙伴的关系将转变为股东关系。如果说2000年5月17日万达确立商业地产和住宅地产“两条腿走路”的方向是重大战略的调整那么2