拟任物业项目经理复习题.doc

拟任物业项目经理复习大纲

一、物业管理概论
１、什么是物业管理？答:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、简述物业管理的起源和发展。答:物业管理起源于１9世纪６0年代的英国;发展于1９世纪末20世纪初的美国.中国物业管理起源于198１年3月１0日,这是中国第一家物业公司,距近30年。
3、简述直线制的特点及优缺点。答：特点:项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导,只设职能人员和协助主管人员;优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一,责权统一,行动效率高；缺点：横向协调配合困难,不利于沟通信息,有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后,才能处理，影响工作效率。
4、简述直线职能制的特点及优缺点？答:优点:既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点:组织机构较为繁琐，不利于一专多能,人员相对臃肿。
５、如何按需设置组织机构?答:①管理对象:a.规模b复杂的程度②管理要求:a。专业化水平b管理水平③管理原则：a统一领导b分级管理ｃ精干高效。
6、物业管理分为哪几个阶段,包含的内容有哪些？答:物业管理的阶段包括:（一）前期物业管理阶段;包括：获取项目、前期介入和前期物业管理;（二）物业管理阶段；包括：正常期物业管理、项目更迭；获取项目需要:时间:获取招标信息—-中标;主体包括开发建设单位和物业服务企业;内容：（1）获取招标信息(2)根据招标文件编制招标文件（３)制定管理方案（４)测算管理费用．前期介入时间：中标--入住;主体:开发建设单位和物业服务企业,启主要内容包括：(1）根据项目情况修改管理方案（2)施工现场的跟踪(3）隐蔽工程的跟踪(4)销售中的物业培训（５)入住前准备。前期物业管理：时间：入住-—首次业主大会代表并签订物业服务合同生效之日主体:开发建设单位、物业服务企业和业主；内容:（1）管理方案的全面实施(2）项目装修现场的全面管理（3）公共秩序维护(4)环境管理(５)设施设备的维护保养(6）公共事务管理（7）合同约定以外的服务。物业管理阶段：时间——签订合同--终止前;主体：物业服务企业和业主;内容:（1)管理服务方案的全面实施(2）公共秩序维护(3)环境管理(４)设施设备的维护养护(5）公共事务管理（6)合同约定以外的服务；项目更迭:时间、;公告发布－—更迭;主体：物业服务企业和业主;内容:(1）公告发布(2）相关部门预警(3）交接工作(４）服务项目更迭

论述题:１、试述物业管理的内容。答:①招投标②前期介入③接管验收④入住⑤档案建立⑥基础服务⑦达标创优⑧关系维护。
2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。答:①根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式;②确定项目管理的层次,设立职能部门与工作岗位;③确定人员、职责、权限；④由项目经理根据“项目管理目标责任书"进行目标分解;⑤组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度.
二、内外部制度的建立
１。简述物业管理制度建立的意义。答：①物业管理区域内法治化、规范化建设的需要。②规范物业服务企业人员的需要。③协调物业服务企业内部各部门的需要。④规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要.⑤协调物业服务企业与社会各组织的需要．
2。简述物业管理制度制定的原则。答:①依法守约的原则；②以人为本的原则;③严肃稳定的原则；④创新改进的原则．
3。简述用物业管理制度做事、管人的重要性。答:①物业管理制度的学习、培训、教育从项目组件落实。②项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范。③从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧．④项目分包服务商的监控管理。
4。简述物业管理制度依法守约的原则。答:依法：遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津商品房住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法（试行)》、《劳动合同法》等法律、法规．
守约:开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》.
5.简述物业管理制度内部制度的内容.答:１、人力资源管理制度。2、财务管理制度。3、物资采购供应制度.４、档案管理规定．
6。简述项目应建立的应急预案。答：①消防灭火处置预案;②防汛抢险处置预案;③紧急停电事故处置预案；④紧急跑水、漏水事故处置预案；⑤电梯故障（困人)紧急处置预案;⑥气体燃料泄漏处置预案;⑦公共卫生突发事件处置预案；⑧地震紧急处置预案。
论述题：1。项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些?答:1、内部制度：包括人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。2、外部制度。3、综合服务管理制度。4、共用部位房屋