某别墅市场发展状况分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言前言市场状况第一部分营销策略营销导向营销战略推售原则发售所必备条件检测营销活动指引第二部分定价策略别墅定价方法定价影响因素定价步骤付款方式建议第三部分宣传推广计划背景导入销售时机广告营销主线广告受众分析广告诉求点媒体选择媒体投放策略SP活动策略广告投放计划推广费用预算广告创作建议第四部分销售活动跟进人员组织安排销售时间安排看楼路线设计前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点结合目标客户的需求分析将仙湖山庄的别墅定位为：目标客户定位：拥有相当物质财富并且对精神财富不断追求的成功人士；市场状况在《别墅物业市场概况》我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况尽管存在部分别墅积压但由于近几年缺少非常优秀物业供应所以目前别墅物业存在一定的市场空间综合素质优良的物业前景仍然看好在本报告—物业定位及包装报告中中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析因为此两项目都会在年内开售预计都会对本项目产生一定的影响所以认清市场状况避重就轻对项目的销售至关重要。近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面地理位置得天独厚位于银湖半山上北向靠山脉南向面对银湖周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山而建在项目的中间有一山沟经过直通银湖不断的流水被喻为灵气项目的一期工程已接近完工全部为别墅约有20幢项目东面的二期工程正在修建包括会所、别墅及公寓项目整体大约有70幢别墅三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计并均备有独立游泳池一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主均采用砖混结构项目的规划并无独特之处户型设计以豪华、气派为主并无强调功能性及实用性如600多平方米一幢的别墅底层设有门厅客厅、家庭厅、工人房、厨房示范单位内无饭厅二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房（带书房）客厅采用中空设计和深圳大部分别墅的设计较相近欠缺独特性。已落成的一期工程内路面为水泥材料路边无绿化并且别墅距离过密小区内的环境较差项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责现时在现场的物业管理较差保安的素质一般地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容从此可见其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容银湖国际会议中心的地理位置及周边环境当属一流但物业的规划及包装较为欠缺未能体现真正豪宅的风范实为可惜。项目于2000年六月下旬正式发售别墅的售价为人民币20000-23000元/M2计算其优惠折扣后其实际售价应在15000-18000元/M2据售楼处人员透露至7月10日前仍未有成交记录但已有多个客户在洽谈公寓的售价为11000元/M2-13000元/M2计算其优惠折扣后其实际售价应在8000元/M2-10000元/M2与银湖片区的高档公寓如“鸣翠谷”较为相近。目前市场上有多个项目在发售及有多个项目在准备发售预计不久后市场上将有较多量的别墅物业同期在发售形成较为激烈的竞争环境但同时由于多个项目同期宣传发布发售信息及发布成交信息会在市场上营造别墅物业经过多年的沉寂后在今时卷土重来的热销景象唤起潜在买家的购买欲望在此市场状况下素质较佳、价格适宜的物业才能突围而出。第一部分营销策略营销导向房地产的营销已从以往的4P（Product产品、Price价格、Place通路、Promotion促销）发展到今日的4C（Consumer消费者、Cost成本、Convenience通路便利性、Communication沟通）一个以客户群需求为主的全新营销传播理论已然诞生在深圳的房地产业中以4C为基础的IntegratedMarketingCommunications（IMC整合行销理念）已得到了全新运用从消费者角度出发以满足消费者需求开发商所需付出的成本的核算物业销售通路的便利性、住宅产品分期推出时与目标客户群进行沟通微调……理智的开发商遵循IMC将住宅产品在投放市场前就考虑目标客户群的需求使物业无论从单体形态、户型、价格乃至整体规划完全依据消费者需求设定。目标客户群满意的住宅产品一经推出自然会广受客户欢迎。本项目开发商在前期运作中相当的谨慎无论是小区的规划还是园林的设计都反映出开发商良好的开发意识与独特的开发理念消费者满意才是成功的契机为本项目进行整