房价走势分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：房价问题与走势分析2005年以来人们对房地产业的不满主要在于房价“过快上涨”温家宝总理在2006年《政府工作报告》中再次要求继续解决部分城市“房价上涨过快的问题”。一、房价上涨的主要原因是供不应求谈到房价过快上涨。有的部门首先声明“不是土地涨价因素造成的”其实土地涨价怎么没有影响？对比分析国外与我国的房价结构可以看到本来我国大城市土地费用所占房价比率就高、而用于建设安装的费用比率比较低现在土地拍卖涨价又加大了土地因素影响房价的比率。房价上涨是各项综合因素作用的结果。其中至少包括三项因素：1、“成本推进房价”——包括拆迁费用增加、钢材水泥一度大幅度涨价这使得地价上涨只是房价上涨因素之一；2、标准提升房价——住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本据统计有些地方标准提升的因素占到房价的15%；3、更重要的因素是“需求拉动房价”——经济学认为决定价格最重要的是供求关系我们看2004年的统计数据明显是房屋“供不应求”造成房价上涨。为什么出现供不应求？除了市场持续旺销之外主要是在前一阶段国家实行“严把土地、资金这两个龙头”的经济调控中有关部门采取了“过度调控”的措施。“过度调控”就是调控力度过大各部门争相出台抑制房地产的政策措施有的出手太重。受到这样大的抑制房屋产出当然就减少比如北京2004年平均一天推出两三个新盘销售而现在两三天只推出一个新盘居民排队或者托人抢楼号。在供应不足情况下企业当然惜售推动房价继续过快上涨是必然的。二、如何看待“投资性购房”2005年社会舆论严厉批判“投资性购房”说它是泡沫、是投机。那么居民为什么要投资性购房呢？因为现在只有购房才可以让财产不贬值。2004年中国全国物价指数上涨3.9%居民一百元钱放在家里一年缩水3.9元；存在银行一年利息2.25元缴了利息税还剩1.8元缩水2.1元；2004年物价指数上涨1.8%是“零利息率”但是其中没有包括房屋价格上涨等因素。那么买股票呢？我国股票市场是“新低又创新低”真的去买股票可能血本无归！上海有个美发师傅自己开店有钱了连续买卖七套房屋现在已经有能力买上千万元的房；北京有个足底按摩师傅父子两人攒了十六万元结果炒股票丢掉十二万元靠给人捏脚什么时候能挣回来？“两个师傅”境遇的对比令人深思。近几年股价下跌已使全国股民平均每户损失1.3万元。于是现在就没有人再去指责股市了人们对它已经很无奈了。媒体和舆论一致转向指责“投资性购房”愤慨的是在中国居然还有这样一种投资手段能够使居民的家庭财产保值甚至增值！于是一涌而上批评房地产。同样的事情发生在国外人们为此而欢呼庆幸。如美国在2001年至2002年股市大跌使得投资人损失了7万亿美元同一时期由于房屋升值使得美国平均每套房屋增值3.5万美元因此保持住了居民的消费信心。欧洲和日本发生了同样的情况。为此英国《经济学人》杂志刊登文章欢呼《TheHousesThatSavedtheWorld》(“房屋拯救了世界”)。在中国其实也正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和“储蓄负利率”给人民群众带来的损失成为居民家庭财产的唯一“避风港”。三、“抑制过快上涨”不是要“房价降下来”应当明确的是“抑制房价过快上涨”与要“房价降下来”是不一样的房价真的下降了对于经济发展和人民生活好处大还是危害大？肯定地说是危害大。我认为只有定位于“房价基本稳定”和“稳中有升”定位于“降升幅而不是降房价”才是正确的。1997年以前香港由于多种原因楼价飞涨刚刚回归就遇到亚洲金融风暴的打击加之在这之前对于楼市价格调控的政策力度过大造成了悲剧性的后果。在六年时间里香港楼市价格一跌再跌到2003年8月跌掉68.7%。董建华先生2004年春节跟我说：“我们香港很不幸金融风暴使楼价下跌了60%受非典影响又下跌了10%总共下跌了70%。”造成所有家庭都遭受了损失十多万家庭成为“负资产”。本来特区政府希望楼市价格降低会减少购买者负担增强香港的经济竞争力结果却严重影响到股市、就业和整个经济。在这种情况下应该怎么办？只有设法减少供应量和房屋存量。香港政府宣布几年内“不勾地”而消化存量房屋就不那么简单了。能不能把压住香港楼市的存量房屋“运走”呢？当然房屋不能搬运能引入香港的是内地居民的购买力。2003年起我们与香港谈要大批收购香港空置房屋香港政府里有人向媒体披露了消息敏感的香港媒体顿时活跃起来九月十日以来所有香港报刊都对“中房收购两万套居屋发展内地分时度假”争相报导总共报道有三百多篇社会反应极其热烈。所谓“中央救市”的说法使市场信心大增。他们披露消息的时间正是选择在中秋假期许多香港居民踊跃去看