我国房地产的发展历程及市场分析预测.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：我国房地产的发展历程及市场分析预测我国是一个人多地少的国家据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3房地产业的发展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期经过二十多年的发展目前已步入健康发展的轨道正处于繁荣兴旺时期房地产市场需求也将逐年增长。上世纪八十年代中后期我国的房地产市场开始发育由于大部份公民住房还以公有住房为主房地产市场十分萧条1986年全国房地产开发企业仅1991家房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初由于国家全面推行住房制度改革老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%1992年猛升至26.5%1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮房地产开发公司急剧增加房地产开发投资高速增长以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家我国的房地产市场第一次出现了投资过热形成了较严重的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形发展的趋势房地产行业进入调整期1994年商品房价格率急剧下降至9.1%全国房地产开发建设投资完成1608亿元比1993年增长41.3%明显低于1993年的124.9%房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷房地产市场也沉寂下来商品房和商品住宅的价格迅速回落并由高于GDP增长转变为低于GDP增长房地产泡沬破裂房地产市场一片萧条1996年行业平均利润率仅为0.91％1997年行业转入亏损全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。年份19871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房价格变化率%23.214.022.611.926.529.89.112.913.510.63.3-0.52.92.73.74.817.814.06.3商品住宅价格变化率%31.821.3-1.226.46.311.63.60.24.93.53.75.018.712.66.2GDP变化率%11.611.34.13.89.214.214.013.110.910.09.37.87.68.48.39.110.010.110.411.135302520151050-51987—2006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长率资料来源：根据历年《中国统计年鉴》的数据计算得出。从1998年开始随着国家把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期全国城镇停止了住房实物分配各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台住房建设加快住房金融快速发展住房二级市场开始活跃。1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m22002年达到93018.27万m2增长48.85%。同时商品房竣工面积增长更加迅速1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m22002年达到34975.75万m2增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全国商品房新开工面积14026.98万m2、施工面积44985.46万m22002年新开工面积达到42800.52万m2、施工面积达到94104.01万m2分别增长205.13%和109.19%。表2—11997—2002年全国房地产投资及住房建设情况单位：万m2年份199719981999200020012002商品房竣工面积15819.7017566.6021410.8325104.8629867.3634975.75城镇房屋竣工总面积62490.1970166.1379646.0780507.9285278.8893018.27占比25.32%25.04%26.88%31.18%35.02%37.60%数据来源：《中国统计年鉴》。随着住房金融制度的建立和实施个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2占商品住宅销售面积的87.51%而2002年1～11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达63