开题报告-政策调控对上海房地产周期波动影响研究.doc

硕士毕业论文(设计)开题报告学院名称：经济管理学院专业名称：项目管理届别：2011届学号：XXX姓名：XX指导教师姓名（职称）：XX教务处制二〇一六年一月同济大学硕士毕业论文（设计）开题报告题目政策调控对上海房地产周期波动影响研究题目类型eq\o\ac(□√)理论研究囗应用研究囗设计开发囗其他命题来源囗教师命题eq\o\ac(□√)学生自主命题囗教师科研课题拟完成时间2016年10月1日一、选题依据及意义（不少于300字）“有恒产者有恒心”住房问题不仅关系到人民的安居乐业更关系到社会的安定团结和政治的稳定有序。房地产业作为上海经济的支柱产业近年来发展迅猛它为上海经济发展作出了应有的贡献。然而房地产市场迅猛发展的同时也暴露出了许多问题如住房供需结构的不合理投资规模的急剧增加投机盛行这些问题造成的后果就是房价的不断高涨严重影响居民的正常住房需求截止到2016年3月份上海市商品房成交均价己达38034元／平方米房价居高不下的问题已经成为社会和群众关注的焦点。房地产业是国民经济的支柱产业鉴于房地产行业的重要性及特殊性我国政府自2003年开始对房地产市场实施了一轮又一轮的宏观调控旨在抑制房价过快上涨。特别是2010年的“国十一条”“国十条”“9．29新政”等一揽子政策组合2011年的“新国八条”更是发出了“限购令”调控力度与深度前所未有。2012年住建部启动了全国40个城市的个人住房信息系统的建设各地方政府纷纷发文表示坚持限购政策不动摇。2013年伊始国务院发布“新国五条”征收20％的未满5年二手房交易收益所得税限制二手房买卖引发了热议。更造成了广大消费者抢搭政策落地前的“木班车”2013年全国一季度楼市特别是二手房市场“价量齐升”的现象。2016年3月25日上海市宣布执行新的房地产限购政策被称为“史上最严调控”。新政的最大变化有两条：一非上海户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由三年内累计缴纳2年以上调整为连续缴纳5年以上。二二套房商贷普通住宅首付比例不低于50%；非普通住宅首付比例不低于70%。这两条给很多改善型需求和外地刚需客“当头一棒”他们一夜之间失去了购房资格。据统计受到该政策影响的购房者占购房者总数的28%。政府所制定的调控政策对上海房地产周期波动的影响如何呢？政府所实施的房地产市场调控政策是否取得了成效是否达到了稳定房价、稳定房地产市场的政策目标呢？要回答这些问题就需要对这些政策进行有效的、系统的、科学的分析与评估为以后的调控政策提供借鉴。二、研究目标与主要内容（含论文(设计)提纲不少于500字）1.研究目标：本研究主要的目的在于依据上海房地产波动景气指标的选取原则运用丰富的数据对上海房地产周期波动进行了实证分析通过一些重要的房地产业的指标波动情况辨别房地产运行过程中是处于扩张期或是收缩期明确上海房地产供求关系长期以来的不平衡状态是上海房地产周期波动的最根本原因。并通过对近年来开始实行房地产调控政策以来的上海房地产市场的周期波动进行深入分析研究调控政策对上海房地产市场产生直接与间接的影响对调控政策的实施效果进行评估总结经验与教训为以后的政策制定提供借鉴。从2003年开始我国针对房地产市场过热的问题进行了一轮又一轮的调控为了抑制房价的过快上涨稳定房地产市场使百姓的基本住房需求能够得到满足政府可谓是煞费苦心。然而一轮又一轮的调控真的达到政策制定者的初衷了吗？从今天的房地产市场表现来看结果是难以令人满意的2016年上海商品房平均销售价格相对于2003年上涨了8倍。一轮一轮的政策调控在短期内暂时的抑制了房价的过快上涨的同时也使得房地产市场产生了剧烈的波动而从长期来看房价依然在飞快上涨。政府善意的初衷为什么会带来与之相悖的结果呢？这就需要对之前所制定的政策进行科学的评估与反思。2.主要内容（提纲）：2010年开始实施的限购政策是否有效是否达到了政策初衷政府当初选择这样的调控手段是否明智？分析评估限购政策为以后的政策制定提供借鉴确定今后应当运用怎样的调控手段来稳定房地产市场是本文的主要目标。研究主要内容：(1)为上海房地产周期波动规律分析重点分析了上海房地产市场需求、市场供给和需求作用的机制。(2)对2010年以来我国实施房地产市场限购政策以来的房地产市场运行状况进行深入的分析。(3)以公共政策评估的视角运用计量经济学模型基于上海市的房地产市场数据尝试对房地产市场限购政策进行理性评估。(4)总结、分析评估结果为房地产市场健康发展提供建设性意见。本文拟解决的关键问题也是文章的难点在于建立科学、系统、可行的房地产市场宏观调控政策评价模型并对模型分析的结果进行合理解释为以后的政策制定提供切实可行、建设性的建议。三、研究方法和手段（