2021关于房屋买卖合同注意事项.docx

2021关于房屋买卖合同注意事项一、小产权房屋能够自由买卖?严格来说小产权房包括：已购公房乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同在房产转让时也会区别对待。已购公房购房人只要补齐土地出让金也就是购买房款的1%就可以等同为商品房上市出售。乡产权归农村集体所有产权关系很难改变很难过渡为完全产权否则将会动摇国家的土地制度。而对于使用权房来说上市出售则会有一线希望因为国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。二、有哪些注意事项?第一根据北京市建委发出购房风险提示指出使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利且不能办理房屋产权过户手续。第二像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书只有乡政府或村委会给的产权证不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同如果房产出现纠纷缺少法律支持。第三购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款只能一次性或分期付款这样无形中会加大购房人的资金压力增加购房风险。笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效应分情况认定。三、小产权房向城镇居民转让的合同效力目前该种情况在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论主要基于以下几个理由：(一)违反我国相关法律规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据这一规定得知转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上其存在注定不能取得完整产权根本无法进行登记领取权属证书。(二)违反我国房地一体主义我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则它表明房地产所有权转让之时房产之上的土地所有权也随房一起转让该原则的实行避免了我国房产交易市场出现混乱局面维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权使得房地分离较易产生纠纷。四、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力针对这一情形实践中多数判定为合同无效但笔者认为合同应认定为有效主要基于以下理由：(一)基于公平正义原则国家将一部分土地划分归为集体所有是为了保障农民最基本的生存及生活居住权体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利农民与城镇居民对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现为了农民的身份他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益他们与国家一样拥有土地但无法同国家一样买卖土地获取收益从另一层面上讲他们不是被保护着而是被禁锢在了这片土地上。(二)维护农民合法收益权基于我国现有规定及我国国情允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反农民对土地可以占有、使用因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。五、房屋合同无效后的利益平衡由于小产权房的交易不在少数其中涉及多方之间的利益易引发多种矛盾。因此在解决小产权房的问题中平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。(一)责任比例的确定实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效小产权房交易之时必然是双方合意的结果但卖方因利益驱使违反当初协议这是对诚实信用原则的违背但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时双方都明知这一行为在我国存在违法情况即都存在过错双方过错大小应相同不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任因此笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。(二)实际操作既然双方是同等责任合同无效后首先考虑的应是恢复原状即房款返还房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等可以按照添附的原理处理卖房人取得利益应补偿买房人因此支付的费用。当然若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨在房屋合同签订之时是双方都不可预见的房价是市场经济作用的结果双方对此均无需承担过错责任。因此合同无效引起的房屋