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《物权法》从点滴中影响我们的居住细节

作者：柏伴雪文章来源：南阳日报更新时间：2007-11-2110:03:23
在许多市民的记忆中，在与物业公司或是邻居打交道时，常常因为一些鸡毛蒜皮的事，公说公有理、婆说婆有理，相互间的纠纷便无休无止。
１０月１日起施行的《中华人民共和国物权法》，对我们日常生活中的一些权益作出了明确规定。那么，广大业主以后是否能够免除诸多烦恼？诸多物业纠纷又能否迎刃而解？一个半月来，我市各大律师事务所频频接到相关咨询，业主维权近期掀起小高潮。广大业主将许多难以解决的物权问题，寄希望于这部法律。记者归纳百姓日常生活中最为常见的４个案例，特邀本报律师顾问团志愿者、高级律师毕献星进行实例分析。

关键词：住宅改经营房

案例回放：贾先生近期乔迁新居，烦恼却接踵而至。楼下邻居正将房屋装修成舞蹈训练班。考虑到该舞蹈班开业后会产生噪声，影响自己的生活，贾先生找到该房主理论，对方却说：“如何使用房屋是我个人的权利。”

律师点评：《物权法》虽然规定了不动产的权利人依法对不动产享有直接支配和排他的权利，如何使用不动产，他人不得干预。但是《物权法》又特别规定，业主不得违反法律法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主若将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、行政法规和管理规约外，还应当征得有利害关系业主同意。本案的被告业主将住宅改变成经营性场所，必定在声响和震动方面影响到原告贾先生。作为利害关系人，贾先生有权行使自己的表决权。

关键词：业主观赏权

案例回放：欧阳女士１０年前搬入临滨河路的某家属楼，房子的三个方向都可以观赏到白河美景。然而，近段时间，在她居住的楼房西南方向，另一块儿土地使用权单位经过相关政府部门审批，盖起了一栋楼房，遮挡了欧阳女士家的视线，影响其观景。欧阳女士认为，新楼房影响了自己的眺望权，是对自己物权的侵犯。

律师点评：《物权法》是第一次规定不动产具体权利的法律，但任何权利都是有限的。以上案例就相当典型，涉及欧阳女士主张的权利性质。《物权法》规定了建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照权，若影响到这些权利，属于侵权。欧阳女士主张的视野观赏权目前还没有相关法律法规规定。公民不能依据相邻关系来主张自己的眺望权、观赏权等权利。

眺望权等权利类型，保障的是居住者的开阔视野，以及由此所带来的愉悦精神享受。从我国目前的经济水平看，这种权利要求显然已经超出正常生活需要的限度。公民要想争取眺望权，可依据《物权法》规定，与相邻土地权利人签订协议，支付价款，约定其在一定时间内不建造影响自己眺望权的建筑。这一点是物权法的最新规定。

关键词：装修

案例回放：赵先生在某小区购得商品房一套，耗费巨大财力、人力装修后入住，却发现卫生间墙壁渗水。经察看得知，渗水原因是楼上房主在装修时敲掉了承重墙，改变了建筑结构。

律师点评：在商品楼中，此类纠纷时有发生。容易引起争议的是，不动产所有人可以排他性使用自己的不动产，但在行使自己的权利时，应注意《物权法》规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人为了房屋的居住质量和安全，在装修改造过程中应该承担一定的义务，避免对邻居房屋产生危险。本案中，楼上住户不仅没有尽到应有的义务，反而还敲碎了承重墙，改变房屋结构，重新铺设水管，损害了赵某房屋居住质量和安全，因此，被告应承担相应的法律责任。

关键词：污染

案例回放：史先生家楼下开了家烧烤店，浓烈的油烟味常常使史先生家不敢开窗。

律师点评：《物权法》规定，不动产权利人不得违反国家规定，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等。小区内的全部业主，当然，包括购买临街房的商铺业主，都应共同遵守小区公约，不得将房屋出租给违反公约规定的制造污染、噪声的经营人员。相邻关系中，对于邻居间的轻微排污、噪声及按照当地习惯应当允许的行为，比如婚庆、丧事等喧闹，属“合理扰民”，受到干扰的业主应该容忍。但是，持续性的，并且足以影响相邻业主生活，且违反小区公约的污染、噪声等行为，就应予以停止。