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房地产开发与经营总温习
第一章房地产开发与经营概论（）（需打印23份）
房地产，是衡宇财产和土地财产的总称。房产是指执法上明确了权属干系的衡宇财产。是通过开发建立等经济运动而形成的使用代价和经济代价的商品。地产是在一定土地所有制干系下作为财产的土地，即土地的钱币体现形式。它在执法上有明确的权属干系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建立用地。
衡宇，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的修建物。房产，是指修建业劳动结果，在执法上明确了权属干系的衡宇财产。
土地，是指地球陆地的表层。从法理上讲，土地权利的空间范畴包罗一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。
房地财产，是指从事房地产开发、经营、治理和办事的行业。我国国度计委、经委和国度统计局联合宣布的《百姓经济的行业分类和代码》中把百姓经济分为十三类，房地财产被列为第七类，并把它明确列入第三财产。
房地财产主要包罗：1土地开发。2地产经营，包罗土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3房产开发。4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。5房地产中介办事。6房地产物业治理。
房地财产是百姓经济生长的先导性财产，它的生长不但为本行业提供了大量就业时机，还推动了都会经济的全面提高，直接或间接地动员修建业、建材业、机器、化工等底子产业以及金融业、运输业的生长。房地财产在一些发达国度和地域成了本地经济的支柱财产，在百姓经济的收入中所占的比重越来越大。像美国，房地财产的收入占到财务收入的20％以上。1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。
我国房地财产起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着革新开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从筹划经济转向市场经济，生活水平不高，购置力低，再加上人们习惯于向国度租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些多数会的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。03年后房价险些一天一个价，房地财产的利润位于第三财产的榜首，许多人摇身一酿成了房地产开发商的老板，甚至出现了“要发达搞房产”说法，房价这么高，但另有这么多人在买，其实有相当一部分人买房不是为了住，而是为了升值，也就是所谓的“投资”，出现了“想住的人买不起屋子，买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关，尤其是银行居民存款的低利率再加上国度征收利息所得税，居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率，换句话说，存在银行的钱没升值，反而亏了，于是要寻找其他能升值的地方，目前，多数人选择了股市或是房地产，随着大量资金的涌入，房地产的代价和股市险些是同样在不绝地涨，股市有时还回调一下，可房地产只涨不跌，像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价，这种严重的代价和代价相背离的现象使房地财产的生长偏离了正常的轨道。
房地产市场，是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等生意业务运动的总和。
地产市场，即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营运动和地产商品互换的总和。我国的地产市场体系由三大类，三级市场组成。1土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上，买方只能是国度，卖方是农村团体经济组织，生意业务东西是土地所有权，其生意业务代价，即土地赔偿费完全由国度有关划定计取。2土地使用权出让、转让市场。凭据土地所有权和土地使用权相分散的原则，国度可以出让土地的使用权。这个市场可分为一级二级三级市场。一级市场，即土地出让市场。由国度将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上，出让方只能是国度，受让方是种种经济性质的土地使用者，生意业务的仅是一定期限内的土地使用权。不包罗地下矿藏和其他资源。二级市场，即土地使用权转让市场。在这个市场上，房地产开发企业在出让土地使用权条约划定的有效期内，将土地使用权转让给其他使用者。三级市场，即土地使用者之间将土地使用权，在批租条约划定的期限内再度横向转让、转租、抵押。
土地开发市场，通过投资开发运动改变原来的土地使用性质，如将农田、荒山改革为都会用地，将老城区改革成新城区。由此形成的土地开发权的转让就是土地开发市场。
房产市场，一切以衡宇为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上，生意业务的只是衡宇的所有权或使用权的执法文件。房产市场包罗现货、期货买卖、租赁、互换、抵押、典当等生意业务运动所形成的市场。
房地产综合市场，包罗三个方面：1房地产资金市场，又称房地产金融市场，房地产开发企业通过银行或其他金融市场接纳抵押贷款、刊行股票和债券、运用期房预售等方法来融通资金。2房地产劳务市场