房地产市场现状及前景研究报告.docx

上海房地产市场现状及前景研究陈诉
前言
第一部分、上海房地产市场的历史回首
一、上海房地产市场的苏醒阶段（1978-1985年）
二、迟钝生长阶段（1986-1991年）
三、超常生长阶段（1992-1994年）
四、调解回落阶段（1995-1997年）
第二部分、上海房地产市场的现状（稳步生长阶段）
住宅需求增长较快
供求干系逐步趋于平衡
三、房地产代价止跌回升
四、市场经营主体逐步成熟
五、小我私家购房已成为住宅市场主力军
六、空置办公、商业用房的问题还比力突出
七、房地产本钱组成、代价组成有待进一步改进
八、企业能级不高，财产会合度偏低
九、房地产市场信息运行还不充实适应市场需要
第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景
一、需求全面稳定增长
住宅质量全方位的提高
三、运行机制根本完成市场化
四、外资进入将兴起一轮新的热潮
五、办事业全面生长提高
六、国有企业革新加快速度
七、信息技能、互联网技能在房地产市场中全面发挥重要作用
第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机
一、进入上海房地财产主力业务的时机
二、由上海房地产市场生长带来的时机

前言
以市场容量为标记，目前上海房地产市场是中国都市中最大的市场。即便在今世国际都市中进行比力，可能也是最大的。研究上海房地产市场的生长现状及前景，无论对付上海、对付中国，甚至对付世界都市的生长、房地产的生长，都具有重要的意义。
20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格式中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的生长，定位于“确立国际经济中心都市职位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际多数市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变革。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机会。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身生长的需要，上海房地产市场在21世纪初如何生长，是令世人包罗外洋的朋友特别存眷的。
第一部分、上海房地产市场的历史回首
在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的都市。1949年，中华人民共和国创建以后，房地产开始纳入筹划经济的治理，因此逐渐萎缩，寂静了整整30年。1978年，中国开始了经济革新和对外开放，上海的房地财产（市场）又苏醒了，生长了。从无到有，从小至大，大抵经历了苏醒、迟钝生长、超常生长和调解4个阶段。
一、上海房地产市场的苏醒阶段（1978－1985年）
在革新开放和以经济建立为中心的政策配景下，上海房地产市场的苏醒有两方面条件。
第一，较快地解决恒久的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。
历史上，上海是一小我私家口众多的多数会，住房一直比力紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在筹划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国度统一投资、统一建立、统一分派和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房恒久严重紧缺。到革新开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为4．5平方米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国度统建和企业自建相结合的目标，企业建房积极性被变更起来，在上海掀起了一轮住宅建立的热潮。到1985年，市区住宅修建面积到达了6444．3万平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面积也到达了5．4平方米。这一轮住宅建立，虽然照旧非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大生长提供了建立知识和人才的开端准备。
第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的苏醒创造了舆论情况。
70年代末、80年代初，邓小平颁发过两次关于房地产和住房制度革新的意见。由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对付住房的商品属性和都市土地的经济属性取得了共鸣。这些结果，从理论和思想上为上海房地产市场的生长奠基了底子。
上海房地产市场苏醒的第一个标记是，创建了能开发在市场上出售衡宇的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建立公司。1984年，爱建公司建立的“爱建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另一个标记是，开始试行新建住房按土建本钱由政府、单元和小我私家各包袱三分之一，出售给小我私家。虽然该“三三制售房”方法由于种种原因没有得到普遍推广，但它是上海住房制度革新中住房商品化的一个实验。
尽管上海房地产市场的苏醒相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场简直自此起步。
二、迟钝生长阶段（1986-1991年）
经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论另有局